Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-68 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 500-27-29 (доб. 565, бесплатно)

Как оформить земельный участок под объектом недвижимости?

3. Порядок оформления земельного участка, на котором расположены здание, сооружение

Собственники зданий или сооружений, которые расположены на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обладают исключительным правом на приобретение этих земельных участков в собственность или в аренду. Данное правило, закрепленное в
Земельном кодексе РФ (п. 1 ст. 39.20), распространяется как на граждан, так и на организации.

Исключительность такого права означает, что никто, кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на приобретение земельного участка, занятого соответствующим зданием или сооружением.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpress

Указанный способ приобретения прав на земельные участки направлен на реализацию принципа единства судьбы земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимого имущества.

Помимо наличия такого права у собственников зданий или сооружений, законом установлена также и их обязанность по оформлению прав на указанные земельные участки.

Это означает, что собственники объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом (
п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»).

Приобрести земельный участок можно только под существующим зданием или сооружением, принадлежащим Вам на законных основаниях. Это означает, что право на объект недвижимости, под которым Вы планируете оформить земельный участок, должно быть зарегистрировано за Вами в соответствии с требованиями законодательства либо должно быть возникшим в силу закона (вне зависимости от его регистрации).

Рекомендации: оформите Ваше право собственности на здание или сооружение, если оно до сих пор не зарегистрировано!

В тех случаях, когда:

  • несколько зданий и сооружений расположены на земельном участке, раздел которого невозможен;
  • указанные здания и сооружения, принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности;
  • помещения в таком здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности, указанные лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (п. 2 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ).

Подробнее…

Договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них (

п. 9 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ

).

Основным условием применения указанной нормы является неделимость земельного участка, на котором расположены соответствующие объекты недвижимости. Земельный участок является неделимым, если его раздел невозможно осуществить без нарушений установленных законом требований к образуемым или изменяемым земельным участкам.

Размеры долей в праве общей собственности или размеры обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого нескольким правообладателям, должны быть соразмерны их долям в праве на здание, сооружение или помещения в них.

Шаг 1.

Запросите в Росреестре выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о принадлежащем Вам здании (сооружении), а также земельном участке, в границах которого расположено такое здание (сооружение).

Сведения, содержащиеся в ЕГРН, потребуются Вам для выяснения следующей информации:

  • сформирован ли и поставлен ли на государственный кадастровый учет
    интересующий Вас земельный участок;
  • установлены или нет границы такого участка;
  • зарегистрировано ли право публичной собственности (Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования) на земельный участок.

Все указанные выше сведения, а также их подробный анализ, осуществленный специально для Вас квалифицированными специалистами, можно получить, заказав  «ПАСПОРТ ОБЪЕКТА» на нашем сайте.

Как оформить земельный участок под объектом недвижимости?

В случае если границы земельного участка установлены в соответствии с требованиями законодательства, то перейдите к Шагу 7.

Шаг 2.

Подготовьте схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории — если участок не образован и для территории не утвержден проект межевания (
п. 1 ст. 39.14 Земельного кодекса РФ). Форма такой схемы и требования к её подготовке утверждены
приказом Минэкономразвития от 27.11.2014 № 762. Для подготовки указанного документа рекомендуем Вам обратиться к кадастровому инженеру.

Шаг 3.

Обратитесь в орган, уполномоченный на предоставление земельных участков (далее – уполномоченный орган), с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка — если участок не образован или не установлены его границы (
ст. 39.15 Земельного кодекса РФ).

Подробнее…

Как правило, если земельный участок предстоит образовать из свободных земель и он находится в городской черте, следует обратиться с заявлением в администрацию соответствующего городского округа либо профильный комитет по управлению имуществом при администрации. Если земельный участок находится за пределами города, то — в администрацию соответствующего муниципального района (ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ»).

Предлагаем ознакомиться  Параметры жилого дома чтобы оформить в собственность

Если земельный участок стоит на кадастровом учете (имеет кадастровый номер), но границы его не установлены, и на такой участок зарегистрировано в ЕГРН право публичной собственности (согласно информации, содержащейся в полученной из ЕГРН выписке), то указанное заявление должно быть представлено в:

  • соответствующее территориальное управление Росимущества в субъекте РФ (при наличии в ЕГРН сведений о праве федеральной собственности на земельный участок);
  • соответствующие комитеты или департаменты, уполномоченные на территории субъекта РФ на распоряжение имуществом (при наличии в ЕГРН сведений о праве собственности субъекта РФ на земельный участок);
  • соответствующую администрацию муниципального образования (при наличии в ЕГРН сведений о праве собственности муниципального образования на земельный участок).

Это правило действует и в тех случаях, когда земельный участок предстоит выделить (образовать) из земельного участка, принадлежащего публичному собственнику.

При отсутствии зарегистрированных прав публичной собственности на земельный участок, границы которого не установлены, заявление представляется в администрацию соответствующего городского округа или муниципального района.

С заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка в уполномоченный орган может обратиться любой правообладатель здания, сооружения, помещения в здании, сооружении.

Формы заявлений утверждены только для участков, находящихся в федеральной собственности (
приказ Минэкономразвития России от 4 апреля 2017 № 166).

2. Как оформить земельный участок под объектом недвижимости — в собственность или в аренду?

образец проекта межевания территории.jpg

Итак, законом предусмотрены два варианта оформления земельных участков собственниками расположенных на них объектов недвижимости — аренда либо приобретение в собственность. При этом приобретение такого земельного участка у государства осуществляется без проведения торгов (
пп. 6 п. 2 ст. 39.3,
пп. 9 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ).

На каком праве оформлять земельный участок под зданием или сооружением (в собственность или в аренду) – это выбор собственника указанных объектов (п. 6 ст. 39.13 Земельного кодекса РФ).

Приобретение перечисленных земельных участков, за исключением изъятых из оборота, возможно в аренду при соблюдении установленных законом условий.

Земельное законодательство предписывает заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора
в следующих случаях (п.п. 3, 4 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ):

  • если расположенные на неделимом земельном участке здания, сооружения или помещения в них частично принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам — на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления;
  • если расположенные на неделимом земельном участке здания, сооружения или помещения в них частично принадлежат одним лицам на праве хозяйственного ведения, другим лицам — на праве оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения.

В случае, если расположенные на неделимом земельном участке здания, сооружения или все помещения в них закреплены за несколькими юридическими лицами на праве оперативного управления, такой земельный участок предоставляется в постоянное (бессрочное) пользование лицу, в оперативном управлении которого находится наибольшая площадь помещений в здании, сооружении или площадь зданий, сооружений в оперативном управлении которого превышает площадь зданий, сооружений, находящихся в оперативном управлении остальных лиц (
п. 11 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ).

Существует еще один важный фактор, от которого зависит, как будет оформлен земельный участок — в собственность или в аренду.

Для приобретения права собственности на земельный участок все собственники зданий, сооружений или помещений в них, расположенных на таком участке, должны совместно обратиться в уполномоченный на распоряжение земельными участками орган власти или местного самоуправления (
п. 5 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ).

Отсутствие доброй воли на оформление земли хотя бы одного сособственника, лишит Вас возможности оформить землю под недвижимостью в собственность.

Таким образом, если все собственники расположенных на одном участке объектов недвижимости не договорились о приобретении земельного участка в собственность, то они могут претендовать на его приобретение только в аренду (
постановление Президиума ВАС РФ от 6 сентября 2011 г. № 4275/11), поскольку с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду обратиться в уполномоченный орган вправе любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них (
п. 6 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ).

Подробнее…

В случае если правообладатель объекта недвижимости на земельном участке обращается с заявлением о предоставлении земельного участка на праве аренды, то уполномоченный государственный орган, получив такое заявление от одного из правообладателей в течение 30 дней направляет иным правообладателям объектов недвижимости на земельном участке подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Предлагаем ознакомиться  Что включает в себя реальный ущерб согласно ГК РФ

Указанные лица в течение 30 дней со дня направления проекта договора аренды обязаны подписать такой договор и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

В отношении тех лиц, которые в указанный срок не предоставили в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, уполномоченный орган в течение 3 месяцев обязан обратиться в суд с требованием о понуждении заключить этот договор аренды.

Также уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении правообладателей зданий, сооружений или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.


Государственные или муниципальные земельные участки не предоставляются ни в собственность, ни в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или разрешения на использование таких участков (
п.1.1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ). К примеру, к таким сооружениям относятся электрические сети, тепловые сети, водопроводные сети, сети водоотведения, линии и сооружения связи, линейные объекты системы газоснабжения, нефтепроводы и нефтепродуктопроводы федерального, регионального или местного значения; линейные сооружения, для размещения которых не требуется разрешения на строительство.

ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА к проекту федерального закона «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации»

Проект N 297687-5

ВноситсяЗаконодательным СобраниемПермского края

Статья 1

1) статью 11.1 дополнить абзацем следующего содержания:»Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на несколько земельных участков, по своим параметрам соответствующих градостроительным регламентам и обеспеченных условиями для функционирования в качестве самостоятельных объектов недвижимости.»;

2) в части 1 статьи 11.6 и части 1 статьи 11.7 исключить слово «смежных», слово «таких» заменить словом «первоначальных»;

3) в части 29 статьи 38.1 слова «трех дней» заменить словами «десяти дней».

Статья 2

Настоящий Федеральный закон вступает в силу со дня его официального опубликования.

ПрезидентРоссийской Федерации

Проектом федерального закона «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации» предлагаются следующие изменения.

1. Федеральным законом от 22.07.2008 N 141-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений» из содержания статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации был исключен пункт 2, в котором определялось, что земельный участок может быть делимым или неделимым, а также давались признаки делимого земельного участка.

Одновременно указанным Федеральным законом от 22.07.2008 N 141-ФЗ в состав Земельного кодекса Российской Федерации введены статья 11.4, указывающая, что любой земельный участок может быть разделен, и статья 11.5, устанавливающая возможность выдела в натуре доли из земельного участка, находящегося в общей долевой собственности.

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

В то же время статьей 11.9 вводятся требования к образуемым и измененным земельным участкам. Подразумевается, что при определенных условиях раздел или выдел земельного участка произвести невозможно, например, когда вновь образуемые земельные участки будут меньше минимальных размеров, предусмотренных градостроительным регламентом.

Таким образом, существование неделимых земельных участков земельным законодательством все же подразумевается, но отсутствие юридического понятия «неделимый земельный участок» и точных признаков делимости (неделимости) приводит к многочисленным нарушениям норм градостроительного и земельного права при разделах земельных участков, что в свою очередь порождает многочисленные судебные процессы с участием государственных органов и органов местного самоуправления.

2. В соответствии с действующим земельным законодательством земельные участки под отдельными видами линейных объектов (в частности под опорами линий электропередачи) ставятся на государственный кадастровый учет как многоконтурные земельные участки. На основании части 10 статьи 25 Федерального закона от 24.07.

2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» Минэкономразвития России в письме от 16.01.2009 N 266-ИМ/Д23 «О многоконтурных земельных участках» дает разъяснения, что «…под многоконтурным земельным участком понимается объект недвижимости (земельный участок), граница которого представляет собой несколько замкнутых контуров.

В связи с этим отдельные контуры границы земельного участка не являются земельными участками, входящими в состав многоконтурного земельного участка, либо его частями». На кадастровый учет ставится именно многоконтурный земельный участок, а не его отдельные контуры.Однако ранее земельное право основывалось на том, что земельный участок под линейными объектами состоял из нескольких обособленных (то есть не имеющих общих границ) земельных участков, что и было отражено в действующем на тот момент земельном законодательстве.

До вступления в законную силу с 1 марта 2008 года Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и издания в его развитие Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного Приказом Минюста России от 20.02.2008 N 35, действовал Порядок ведения государственного реестра земель кадастрового района, утвержденный Приказом Росземкадастра от 15.06.

Предлагаем ознакомиться  Признание права собственности по наследству судебная практика

2001 N П/119, в соответствии с которым осуществлялась постановка на государственный кадастровый учет земельных участков (в частности под линиями опор линий электропередачи), образующих «единое землепользование», состоящее из нескольких обособленных, не имеющих общих границ, земельных участков, каждый из которых имел свой кадастровый номер.

Таким образом, в настоящее время одновременно существуют земельные участки под однотипными линейными объектами недвижимости:1) как «единое землепользование», состоящее из нескольких обособленных земельных участков;2) как многоконтурный земельный участок, являющийся одним земельным участком, отдельные контуры которого не являются земельными участками.

Данную ситуацию может исправить объединение земельных участков, составляющих «единое землепользование», в многоконтурный земельный участок.Однако действующее земельное законодательство не позволяет это сделать. В соответствии с частью 1 статьи 11.6 и частью 1 статьи 11.7 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки могут быть образованы путем объединения или перераспределения только смежных земельных участков.

Таким образом, образование земельного участка путем объединения или перераспределения несмежных земельных участков, то есть не имеющих общих границ, невозможно.Решение проблемы образования (формирования) и оформления прав на многоконтурные земельные участки может быть урегулировано внесением изменений в Земельный кодекс Российской Федерации посредством исключения слова «смежных» и заменой слова «таких» словом «первоначальных» в части 1 статьи 11.

https://www.youtube.com/watch?v=upload

6 и части 1 статьи 11.7.Принятие данной нормы будет способствовать вовлечению в гражданский оборот земельных участков сельскохозяйственного назначения и оформлению прав на земельные участки организаций трубопроводного транспорта, организаций, эксплуатирующих линии электропередачи и линии связи, и иных организаций, эксплуатирующих линейные объекты. В настоящее время Правительством Российской Федерации уделяется особое внимание решению данных вопросов.

3. Статья 38.1 Земельного Кодекса Российской Федерации регулирует порядок проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства.

Частью 29 данной статьи установлено, что информация о результатах аукциона публикуется организатором аукциона в течение 3 дней со дня подписания протокола о результатах аукциона в периодических печатных изданиях, в которых сообщалось о проведении аукциона. Органы местного самоуправления размещают такую информацию в районных газетах, которые в основном издаются один раз в неделю.

Верстка газет, по технологическим особенностям, заканчивается за 2 дня до издания газеты. В связи с этим соблюдение 3-дневного срока является практически невозможным.Следует обратить внимание, что частью 29 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808, предусмотрен срок опубликования информации о результатах торгов — 1 месяц.

В Правительстве Российской Федерации рассмотрен проект федерального закона.Законопроектом предлагается определить в Земельном кодексе Российской Федерации (далее — Земельный кодекс) критерии делимости (неделимости) земельных участков. По мнению авторов законопроекта, данные изменения позволят избежать при разделе земельных участков нарушений положений градостроительного и земельного законодательства, вызванных отсутствием в действующем законодательстве норм, однозначно регулирующих указанный вопрос.

Согласно законопроекту земельный участок является делимым, если при его разделе могут быть образованы земельные участки, которые по своим параметрам соответствуют требованиям градостроительных регламентов и обеспечены условиями для их функционирования в качестве самостоятельных объектов недвижимости.

Вместе с тем признаки неделимой вещи установлены статьей 133 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с данной статьей неделимой признается вещь (в том числе земельный участок), раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения.Следует также отметить, что требования к образуемым и измененным земельным участкам установлены пунктами 4 и 5 статьи 11_9 Земельного кодекса.

При этом данные требования применимы, в том числе, к случаям образования земельных участков в результате раздела и не согласуются с соответствующими положениями законопроекта.Таким образом, действующее законодательство Российской Федерации содержит достаточное правовое регулирование соответствующих правоотношений.

Кроме того, законопроектом не учтено, что в соответствии с частью 6 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации в ряде случаев для земельных участков градостроительные регламенты не устанавливаются (например, для земель лесного фонда, сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения).Учитывая изложенное, Правительство Российской Федерации законопроект не поддерживает.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyright

Заместитель ПредседателяПравительства Российской Федерации -Руководитель Аппарата ПравительстваРоссийской ФедерацииС.Собянин

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertise

Электронный текст документаподготовлен ЗАО “Кодекс” и сверен по:рассылка

Оцените статью
Юриспруденция
Adblock detector