Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 653-60-72 (доб. 946, бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 500-27-29 (доб. 565, бесплатно)

Шаги для покупки квартиры

 Что такое вторичка

Некоторые граждане негативно относится к вторичному жилью. Они ошибочно считают, что покупателям придется выбирать из старых квартир, с неудобной планировкой и устаревшими условиями проживания. На самом деле, рынок вторичного жилья – это огромный жилой фонд, основным отличием которого является наличие оформленного права собственности на каждый объект недвижимости.

Проще говоря, если квартира в новом, только что введенном в эксплуатацию доме, была продана и прошла процедуру государственной регистрации права собственности в Росреестре, она уже «вторичка».

Вторичное жилье – это богатый выбор квартир, имеющих различные категории и характеристики.

Можно выделить несколько видов:

  1. Эконом-класс. Жилье в домах старой постройки, высотностью не более 2-4 этажей. Планировка неудобная, общая площадь квартиры и отдельных помещений (кухня, ванная, туалет) очень маленькая. Иногда отсутствуют необходимые коммуникации (водопровод, канализация, газопровод).
  2. Стандартное жилье. Квартиры в типовых домах высотностью от 5 до 16 этажей. Имеются 1, 2 и 3-комнатные варианты.
  3. Жилье улучшенного типа. Недвижимость в домах современной постройки. Отличается удобством планировки и повышенной комфортностью.
  4. Элитное жилье. Обычно в домах не более 30 квартир, зачастую жилплощадь занимает целый этаж. Отличаются высокой комфортностью. Обязательное условие – наличие закрытой, облагороженной внутридомовой территории (лифт, консьерж, автопарковка, охрана, детская площадка).

Шаги для покупки квартиры

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке по шагам поговорим далее.

Где искать варианты квартир?

Специалисты советуют искать актуальные предложения в газетах, ведь много кто пользуется именно старыми способами продажи жилья. Также следует просматривать различные сайты, где каждый желающий может выставить своё предложение на так называемой доске объявлений. На таких ресурсах данные о продаже, как правило, предоставляют владельцы, а не посредники в виде риэлторов.

Существуют платные базы, но это уже ваше решение, каким способом нужно проводить поиски квартир. Бесплатные базы позволяют найти жилище за более длительный срок, но все же это возможно. Бывает, что там размещено несколько предложений об одной квартире. В таком случае некоторые объявления были созданы риэлторами, но все же владелец там тоже имеется.

Довольно популярным методом поиска квартиры является расклейка объявлений в интересующих районах и даже на подъездах конкретных домов. Объявления, которые оформлены в смешной и оригинальной форме смогут привлечь внимание многих прохожих. Советуем вам воспользоваться этим. Также вы можете обходить консьержей в поиске желаемого предложения, они могут подсказать нужную информацию.

Спрашивать друзей, продаёт ли кто-то из их знакомых квартиру тоже можно, но не стоит сильно рассчитывать на такой способ поиска вариантов.

Поиск жилья

Началом процедуры приобретения является поиск подходящего жилья. Выбор во многом зависит от того, для каких целей подбирается недвижимость:

  1. Вложение капитала. Следует отдавать предпочтение объектам, которые постепенно будут повышаться в цене (элитные районы или с развивающейся инфраструктурой, квартиры в новостройках и т.д.).
  2. Подбор жилья в соответствии с имеющейся денежной суммой. Для такого поиска целесообразно привлечь профессионального агента-риэлтора. В его ведении имеется большая база объектов жилой недвижимости, среди которых можно подобрать оптимальный вариант для приобретения.
  3. Выбор квартиры по определенному стандарту площади. Часто покупатели ищут конкретные варианты двух- или трехкомнатных апартаментов или имеют строгие ограничения по минимальному количеству квадратных метров на человека (например, при участии в государственных программах помощи молодым семьям).

Какие бы цели ни ставил перед собой покупатель, их наличие существенно сужает круг поиска и помогает в сжатые сроки подобрать подходящие варианты.

Самостоятельно

Считается, что выгоднее покупать квартиру самостоятельно. Это утверждение верно в том случае, если будущий владелец недвижимости знаком с правилами покупки квартиры на вторичном рынке. Поиск квартиры при такой схеме основывается на нескольких вариантах:

  1. Мониторинг объявлений в СМИ и интернете. Множество поисковых ресурсное в сети и газеты объявлений позволяют найти множество вариантов, подходящих по цене и характеристикам.
  2. Изучение досок с объявлениями в интересующем районе города. Некоторые продавцы вывешивают объявления непосредственно в районе проживания. Поэтому достаточно приехать туда и побродить среди домов. Неплохие результаты дают и беседы с жильцами.
  3. «Сарафанное радио». Иногда достаточно оповестить коллег, друзей и знакомых о поиске квартиры, как сразу же находится идеальный вариант.

С помощью риэлтора

Тем, кто не знает, как самостоятельно купить квартиру на вторичном рынке и не хочет прислушиваться к советам бывалых, проще воспользоваться услугами риэлтерских агентств. В среднем услуги риэлтора стоят от 1 до 10% от суммы сделки. Поэтому необходимо уделить особое внимание выбору компании или агента. Это поможет избежать обмана при покупке квартиры и сократит риск встречи с мошенниками:

  1. Проверьте наличие лицензии.
  2. Обратите внимание на внешний и внутренний вид офиса риэлтерского агентства. Солидное предприятие не будет экономить, а вот мошенникам достаточно крошечного помещения.
  3. Поищите отзывы об агентстве в интернете.
  4. Обратите внимание на наличие сертификатов, наград и прочих регалий. Все это является показателем солидности и стабильности организации.

Плюсы и минусы самостоятельного приобретения квартиры

Покупка своего жилья – мечта каждой среднестатистической семьи. Для многих этот вопрос может быть решен с помощью приобретения недвижимости на вторичном рынке (уже будет ремонт и минимальный набор необходимых коммуникаций), однако этот вариант подходит не всем.

Некоторые люди хотят быть первыми хозяевами в своей квартире, поэтому мечтают о жилплощади в новостройке. Она чаще всего дешевле, чем вторичная недвижимость, хоть и требует дополнительных вложений. Семья сможет обустроить все по собственному желанию, хотя затраты на ремонт и покупку всего необходимого могут оказаться внушительными.

В данном случае будущие жильцы имеют возможность подписать договор долевого участия, а вот недобросовестный застройщик может заморозить строительство и исчезнуть с деньгами.

Как же обезопасить себя? Можно ли минимизировать риски? Попробуем подытожить ранее изложенную информацию и рассмотрим этот вопрос более детально.

Шаги для покупки квартиры

Приобрести квартиру в новом доме можно как во время его строительства (физически ее еще может не существовать, так как этот этаж, например, еще даже не построен), так и после сдачи в эксплуатацию.

Логично, что чем раньше будет подписан договор, тем больше у покупателя будет выбор, а также тем дешевле ему обойдется конкретная жилплощадь. Исходя из этого, можно утверждать, что наиболее выгодно совершать сделку тогда, когда имеется только котлован.

Если застройщик окажется честным и опытным, то все работы будут выполнены в срок, а новые жильцы получат свои квартиры по ценам, значительно ниже рыночных.

Чтобы приобрести недвижимость на первичном рынке, необходимо либо постараться напрямую связаться с застройщиком или его инвесторами, либо обратить внимание на 3-х лиц (подрядчиков или агентства недвижимости).

Кроме того, существуют и такие люди, которые занимаются массовой скупкой квартир в новостройках. Они покупают их за небольшую стоимость, а далее либо сразу продают, либо сначала делают недорогой минимальный ремонт и реализуют по более высокой стоимости.

Каждый продавец по-своему хорош для покупателя. Специализированные агентства возьмут на себя сбор документов и подбор квартиры, а значит, сэкономят уйму времени и поберегут нервы.

Компания-застройщик предложит самые минимальные цены, а также широкий выбор квартир различного класса во всевозможных районах города.

Муниципальные власти также могут заниматься реализацией недвижимости в жилых дамах. Этот вариант подходит тем, кто хочет минимизировать риски.

С теоретической точки зрения приобрести жилье в новостройках возможно с помощью одной из существующих схем:

  • паевой взнос;
  • подписание договора о долевом участии (ДУ);
  • вступление в специализированный кооператив (ЖСК);
  • инвестирование строительства;
  • взаимодействие с подрядчиком, который уступает свои права на недвижимость после завершения строительства дома.

Разумеется, в данном случае рассмотрены только те варианты, которые могут быть выгодны обеим сторонам.

Также существуют схемы, которые приемлемы в большей степени только продавцу жилья:применение векселей, а также заключение соглашения о предварительной купле-продаже.

  • В первом случае приобретается ценная бумага, и покупатель становится как бы инвестором строительства. В лучшем случае он получит свою квартиру, вернув вексель застройщику. В худшем ‑ строительная компания произведет возврат всей суммы, а жилплощадь уже подорожает. Связано это с тем, что юридически вексель практически нереально связать с квартирой. Он играет роль расписки, подтверждая факт передачи денег.
  • Договор предварительной купли-продажи в свою очередь подразумевает внесение 100% предоплаты. При этом после окончания строительства застройщик сначала оформляет новые квартиры на себя, а затем передает одну из них в собственность человека, подписавшего соответствующее соглашение. С одной стороны, все ясно и достаточно прозрачно, с другой, как и в случае с векселем покупатель может так и не получить жилплощадь.
Покупка квартиры в новостройке - пошаговая инструкция в этом году

Пошаговая инструкция по покупке квартиры в новостройке в этом году

Основным подводным камнем приобретения жилплощади в новом доме является тот факт, что сам процесс продажи начинается задолго до завершения всех работ. Из этого следует, что, во-первых, имеется возможность сэкономить, рискуя при этом остаться ни с чем в том случае, когда попался застройщик-мошенник, и, во-вторых, к моменту сдачи дома в эксплуатацию часть интересных по каким-то параметрам квартир уже будет продана.

При этом, если все же кто-то решиться заплатить строительной компании до сдачи дома в эксплуатацию (очень часто предложения бывают слишком заманчивыми), то ни о какой купле-продажи речи даже и идти не будет. Квартира еще может даже не существовать, поэтому получить право собственности можно будет только после завершения всех работ.

Ни для кого не будет секретом, что в каждом регионе, городе и даже в каждом отдельно взятом районе существует своя специфика проведения операций купли-продажи. Связано это с тем, что возникают различные факторы, которые так или иначе будут влиять на жизнь людей, а значит нужно предварительно ознакомиться с ними, а также понимать, на что они могут повлиять.

Здания

Итак, рассмотрим особенности столицы и Санкт-Петербурга в плане покупки жилой недвижимости. Сразу хочется отметить, что цены здесь всегда выше, чем в других регионах страны. Связано это, разумеется, с более высоким уровнем зарплат. Именно поэтому, например, жителю небольшого города придется намного дольше копить, чтобы в итоге стать обладателем хотя бы однокомнатной квартиры в Москве.

Кроме всего прочего, даже столичному жителюочень сложно порой накопить сумму на заветное новое жилье, хотя большой город предполагает наличие большего количества возможностей для кардинального изменения образа жизни, ведь социальные лифты в современном мире никто не отменял.

Рассмотрим современную ситуацию более детально. Как в Москве, так и в СПб за «самую недорогую» квартиру попросят минимум4 млн., а в некоторых объявлениях можно встретить запрос даже за однокомнатную до 10 млн.

Исходя из всего вышеописанного, можно сделать простой вывод: чтобы купить небольшую жилплощадь, нужно работать не покладая рук, получать высокую заработную плату или иметь большие сбережения — миллион и более (например, получив наследство или подарок от родственников). Самостоятельно накопить нужную сумму среднестатистическому москвичу или петербуржцу затруднительно.

Советуем вам почитать нашу статью о том, как заработать миллион на квартиру и на любые другие цели с полного нуля.

Предлагаем ознакомиться  Договор уступки прав требования, 2020, 2019 - Договор об уступке права требования - Образцы и бланки договоров

Разговор

Для тех, кто приезжает из других городов, наиболее подходящим вариантом является приобретение квартиры с помощью ипотеки. Зарплаты в Москве и СПб позволят совершать достаточно высокие платежи, оставаясь при этом «на плаву», то есть, поддерживая достойный уровень жизни. Чаще всего такой вопрос стоит остро для тех, кто-либо сам хочет переехать в столицу для постоянного проживания, либо заботится о своих детях, которые планируют учиться в столичных ВУЗах.

В любом случае решить вопрос даже при отсутствии необходимой суммы реально, однако наличными сделать это намного проще. Имея всю сумму на руках, как в Москве, так и в Санкт-Петербурге, можно самостоятельно или с помощью риелтора найти подходящее жилье в сжатые сроки.

Плюсы:

  1. вы экономите свои деньги, отказываясь от услуг посредников;
  2. вы не подвергаетесь риску, когда недобросовестный риэлтор может обокрасть вас;
  3. посредник может не оправдать желаемого результата;
  4. у вас есть возможность самостоятельно отыскать то, что вам нужно под ваши требования и запросы;
  5. это позволяет приобрести новые знакомства, что поможет вам в поиске.

Минусы:

  1. на поиски квартиры может потребоваться гораздо больше времени, чем ожидается;
  2. надёжный риэлтор способен найти жильё именно по вашим требованиям гораздо быстрее при помощи собственных баз;
  3. посредник может защитить вас от риска встретить мошенников.

Осмотр квартиры

Порядок покупки квартиры на вторичном рынке включает в себя несколько важных этапов. Первым из них является осмотр жилой недвижимости.

Вне зависимости от того нашли ли вы жилплощадь сами или ее вам подобрали риэлтора, важно знать, на что обращать внимание:

  • ровность вертикальных и горизонтальных поверхностей (стены, полы, потолки);
  • наличие и работоспособность дверей, окон;
  • наличие коммуникаций (газ, свет, водопровод, канализация);
  • состояние электропроводки (включить свет, проверить розетки с помощью простейших электроприборов);
  • в холодное время года нужно проверить, как работает система отопления;
  • отсутствие сырости и/или плесени в помещения с повышенной влажностью;
  • проверить, как работает сантехническое оборудование, а также газовая или электрическая плита на кухне;
  • соответствие планировки квартиры имеющейся технической документации.

Также нужно внимательно осмотреть подъезд, придомовую территорию, вид из окна. Можно побеседовать с соседями. После покупки квартиры изменить что-либо будет невозможно, поэтому все нюансы нужно учесть до сделки.

Жильё может быть гораздо лучше или хуже, чем первое впечатление о нём. Если вы уже пришли осматривать, то следует проверить квартиру как следует. Иногда владелец желает продать жилье с некоторыми изъянами по выгодной цене, поэтому желательно осматривать жильё при дневном освещении. Так вы сможете увидеть все дефекты, связанные с неровными стенами, полом. Ведь ремонт квартиры может заставить вас израсходовать кругленькую сумму.

Так же рекомендуется проверить работу всех коммуникаций в квартире: включать холодную и горячую воду во всех кранах, включать свет в комнатах (проверка проводки), зимой проверять температуру батарей. Можно проверить наличие счетчиков на воду, посмотреть в окна (иногда точечные застройки загораживают дневной свет).

Местоположение квартиры также для многих имеет большое значение. Жильё может полностью вас устраивать, но, вследствие того, что оно может находиться далеко от продуктового магазина, школы или иметь плохой пейзаж, ваше мнение может измениться. Отсутствие парковки или удаленность детской площадки тоже для многих важно. Такие случаи бывают достаточно часто. Следует пройтись по району, где будете покупать жилище и обдумать всё как следует перед выбором квартиры.

Как уже говорилось ранее, правильно выбрать недвижимость достаточно сложно. Ведь выгодное предложение может скрывать за собой какого-либо рода обман: от незначительного (обои за шкафом отклеились) до серьезного (зимой всегда холодно из-за старых батарей, которые нужно срочно менять).

Если было принято решение о самостоятельной покупке жилья, то нужно внимательно заняться изучением различных документов, а также попробовать проверить квартиру по методикам, которые будут описаны далее.

В результате представленных ниже процедур можно будет оценить риски самой операции купли-продажи, а также минимизировать возможные траты. Они могут быть связаны с ремонтом и приведением в порядок документов.

Итак, как проверить квартиру при покупке? Отличается ли процедура при анализе первичного и вторичного жилья? Можно ли сделать все самостоятельно? Есть ли что-то, чего нельзя сделать без риелтора, или от начала и до конца можно положиться только на себя, занимаясь соответствующими документами. Попробуем дать ответы на все эти достаточно серьезные вопросы.

Данному процессу уделяется особое внимание, когда принято решение покупать недвижимость «с рук», то есть у частного лица.

Первый шаг — анализ того, сколько собственников имела квартира (если выяснится, что несколько, то возможны проблемы со стороны других лиц), кто в ней был прописан, и каков был их статус (пенсионеры, инвалиды, несовершеннолетние лица и т. д.).

Осмотр квартиры

Также стоит проверить предыдущие операции с квартирой. Лучше всего избегать той недвижимости, которая за короткие сроки была в собственности большого количества лиц. Либо с ней что-то не так, либо применяется какая-то нечестная (сомнительная) схема. Лучше уберечь себя, свои финансы и время и пройти мимо подозрительного продавца.

На данном проверочном этапе нужно получить все необходимые на продажу разрешения, если таковые требуются.

В каких же ситуациях придется позаботиться о согласии третьей стороны на продажу жилплощади? Рассмотрим несколько примеров:

  1. Собственник квартиры состоит в браке. В таком случае нужно обязательно получить согласие второго супруга на продажу недвижимого имущества, которое в браке может считаться совместно нажитым. В случае отсутствия необходимой бумаги сделка может либо не состояться, либо при стечении обстоятельств пройти успешно, но в будущем могут возникнуть проблемы.
  2. Если собственник еще не достиг совершеннолетия, то есть по закону его возраст не позволяет ему самостоятельно распоряжается своей недвижимостью, то нужно обязательно обратиться за разрешением родителей (опекунов). Только после их официального разрешения (задокументированного) можно начинать готовить другие документы.
  3. В случае продажи доли имущества (сын решил продать часть маминой квартиры, а дочь со своей половиной делать этого не хочет), то придется идти ко второму собственнику (если их несколько, то к каждому) для получения так называемого «отказного документа», который будет утверждать, что другие стороны не заинтересованы в покупке этой доли. Делается это для того, чтобы каждый собственник недвижимости, которая разделена между несколькими лицами, мог воспользоваться своим приоритетным правом на покупку в случае продажи других частей недвижимого имущества.

Исходя из всего вышесказанного, можно сделать один вывод: перед покупкой квартиры у человека (на вторичном рынке) придется детально ознакомиться с составом его семьи, с наличие других собственников, прописанных неработоспособных лиц.

Чтобы проанализировать все данные, необходимо заранее запросить у потенциального продавца такие бумаги:

  1. Документ, свидетельствующий о том, как и когда человек стал собственником продаваемой квартиры. Сюда относят договора купли-продажи, дарения, мены и т. д. Если же человек получил эту недвижимость в качестве наследства, то он должен предоставить покупателю свидетельство с указанием его права на наследство.
  2. Если приобретение квартиры происходило через участие в жилищном кооперативе, то понадобится справка, которая свидетельствует о полной выплате пая.
  3. Документ, непосредственно подтверждающий права собственности конкретного продавца.

Чтобы не попасться на уловки мошенников, требуемые бумаги разделяют на 2 группы.

Изучение документов

К первой группе относят:экспликацию, кадастровый паспорт вместе с поэтажным планом (по этим документам проверяются самые важные показатели квартиры: площадь и планировка).

Известны такие ситуации, когда недобросовестные продавцы «накручивают» в объявлении квадратные метры недвижимости. Только после детального осмотра помещения и его плана покупателям удавалось установить истину.

Опытные риелторы, которые как никто другой разбираются в этих вещах, советуют обращать внимание на изменение планировки (если она когда-то была) жилплощади. Хорошо, когда опытный человек (риелтор) занимается такими вопросами, но тогда нужно быть готовым оплатить его услуги.

Ко второй группе бумаг, необходимых для проверки, относят выписку из специальной домовой книги. С ее помощью можно ознакомиться с перечнем прописанных людей, чтобы в дальнейшем не потребовалось их выселять.

Кроме того, по всем вышеперечисленным бумагам не составит труда выяснить фамилию, имя и отчество владельца квартиры. Так как перед началом переговоров и перед самой сделки ее участники должны предъявить друг другу свои документы, удостоверяющие личность, то можно лишний раз проверить, не мошенник ли это. Если все в порядке (данные на всех документах совпадают с паспортными), то можно двигаться дальше.

Обсуждение цены

Чтобы понять адекватную ли цену назначает продавец, нужно знать, когда лучше покупать квартиру:

  • самые выгодные предложения и активизация рынка недвижимости происходит весной и осенью;
  • снижение цен на квартиры можно ожидать зимой;
  • летом на вторичном рынке наблюдается «мертвый сезон».

Подготовка документов

Кроме того, первоначальная цена всегда на 20-30% выше той, которую продавец желает получить. За счет этой наценки владелец имеет возможность торговаться, постепенно снижая цену.

Сбить цену помогут некоторые особенности квартиры:

  • угловое расположение;
  • отсутствие балкона или лоджии;
  • обременения в виде ипотеки и несовершеннолетних детей;
  • необходимость замены чего-либо и т.д.

Аванс при покупке квартиры

Благодаря задатку, владелец и покупатель смогут быть более дисциплинированы в отношении друг к другу. В таком случае пострадавшая сторона может получить компенсацию при разрыве сделки. Если покупатель передумал приобретать жильё, то задаток остаётся у продавца. Предполагается, что и владелец квартиры обязан выплатить пострадавшему покупателю стоимость задатка и такую же сумму сверху, если он пытается продать своё жилище третьим лицам.

Вроде бы все достаточно просто, но перед тем, как купить квартиру без опыта, следует знать о некоторых особенностях такой сделки с авансом. По гражданскому кодексу РФ соглашение о задатке не имеет последствий, что указаны выше. Оно не будет действовать, если было заключено до заключения договора о купле-продаже.

Эти документы нужны, чтобы закрепить намерение сторон заключить договор купли-продажи квартиры.

Предварительный договор составляют в простой письменной форме. Нотариально удостоверять его не нужно.

В предварительном договоре обязательно указать:

  1. Полные данные продавца и покупателя — ФИО, адреса проживания, паспортные данные, СНИЛС, данные представителей и доверенностей.
  2. Описание и основные характеристики жилого помещения — адрес, кадастровый номер, этаж, общая и жилая площадь, количество комнат, состояние квартиры.
  3. Цену.
  4. Порядок расчетов — наличные, кредит, рассрочка, график платежей.
  5. Соглашение о задатке или авансе.
  6. Срок, в который должен быть заключен основной договор.
  7. Ответственность сторон, если не будет заключен основной договор, — возмещение убытков, неустойка.

В некоторых случаях заключать предварительный договор обязательно. Например, если покупатель приобретает квартиру с помощью ипотечного кредита, банк обязательно потребует предварительный договор, чтобы начать оформление кредита.

И задаток и аванс вносятся в счет стоимости квартиры до подписания основного договора. Если сделка идет по плану и стороны добросовестно исполняют свои обязательства, разницы между задатком и авансом нет — покупатель просто вносит оставшуюся часть суммы за квартиру после ее передачи.

Различия проявляются, если что-то пошло не так. Если сделка сорвалась по вине покупателя, задаток остается у продавца, если по вине продавца — он возвращает покупателю задаток в двойном размере. Аванс же возвращается покупателю в любом случае. Задаток сильнее мотивирует стороны договора добросовестно исполнить свои обязательства.

Условие о внесении задатка или аванса и его сумме включается в предварительный договор купли-продажи, а его получение продавец должен подтвердить распиской.

Авансовое соглашение. Вместо предварительного договора купли-продажи стороны могут составить авансовое соглашение — соглашение о намерениях совершить сделку и о передаче аванса. Если сделка не состоится, аванс вернется покупателю и ни одна из сторон не будет вправе принудить другую через суд заключить сделку. То есть по авансовому соглашению не получится обязать покупателя купить квартиру, а продавца — продать ее.

Предлагаем ознакомиться  Выселение из квартиры прописанного человека

Как уже было сказано ранее, приобретение собственного жилья — дело, требующее взвешенного подхода и достаточной решительности. Оно и понятно: в одночасье придется распрощаться с огромной суммой денег, которую некоторым не удалось бы заработать и за всю жизнь. Именно поэтому, необходимо ответственно отнестись как ко всем необходимым процедурам, так и к подготовительному этапу, успешное завершение которого гарантирует половину успеха.

Лучше всего сразу ознакомиться со всей представленной информацией, чтобы в итоге не потерять ни время, ни деньги в том случае, когда приобретенная квартира оказалась не такой хорошей, какой она могла быть изначально.

Все дело в том, что продавцы жилплощади (как обычные люди, так и риелторы) очень часто не говорят всей правды по поводу того или иного недвижимого имущество, а значит надо быть во всеоружии, чтобы подготовить себя к любому исходу событий.

Перед каждым, кто планирует стать обладателем новой квартиры, стоит сразу несколько требующих решения вопросов. Часть из них уже была рассмотрена ранее на подготовительном этапе. Далее же начинают возникать более насущные вопросы: где взять деньги на покупку квартиры или как лучше всего провести сделку?

Рассмотрим наиболее популярные способы приобретения собственной квартиры, выполнив их классификацию по тому, как будет проводиться оплата, и что будет выступать источником финансирования.

В данном случае подразумевается самый банальный и простой способ покупки собственного жилья. Человеку необходимо накопить определенную сумму денег (можно, конечно, попросить недостающую часть у друзей или у родственников) и оплатить все сразу наличными (через риелтора или напрямую общаясь с продавцом). Кстати, о том как правильно копить деньги, мы уже писали в одной из наших публикаций.

Несмотря на свою простоту, данный способ является и наиболее нервным. Самым рискованным моментом является процесс передачи денег, а сумма явно немаленькая. В итоге их нужно будет доставить к месту сделки (например, в нотариальную контору), а также в полном объеме передать собственнику квартиры.

Особое внимание нужно будет уделить способу передачи денег. Во-первых, нужно оговорить время и место. К нему лучше всего ехать на такси, чтобы по дороге ничего не случилось. Во-вторых, нужно убедиться, что подписание договора купли-продажи будет осуществлено сразу же после получения продавцом денег.

Разумеется, несмотря на эти нюансы, простота и ясность наличного расчета при покупке вторичного жилья обуславливает популярность такого подхода. До 90% расчетов на рынке квартир, которые были в собственности у физических лиц, проводится именно с помощью бумажных денег.

Самое главное помнить, что права собственности переходят к тому, кто решил приобрести жилье. Обычно оно настает через 10 дней после подачи документов, то есть в момент регистрации сделки между физическими лицами.

Исходя из этого, возникает вопрос: а когда же лучше всего передать деньги?И тут возможно 2 варианта:

  1. Отдать всю сумму до начала процесса оформления бумаг, запросив расписку. В ней необходимо отразить факт получения продавцом денег, которые будут учтены в процессе сделки по продаже им своей квартиры.
  2. Произвести передачу денег после завершения процесса регистрации прав на собственность.

Разумеется, второй подход не такой надежной как первый. Неприемлем он для честного продавца, который может попасть на мошенников и лишиться квартиры, не получив ни копейки.

Также он не подходит человеку, которому очень нужна именно эта жилплощадь. Продавец, который еще не получил денег, может в любой момент отказаться от сделки, например, найдя другого покупателя, который предлагает сразу отдать больше.

Существует несколько подходов к тому, чтобы минимизировать риски:

  • оформление заверенной расписки (об этом уже упоминалось ранее);
  • выбор людного места для передачи средств (лучше всего, чтобы там были камеры);
  • поиск специальные свидетелей, которые в случае чего смогут доказать, что сделка успешно состоялась;
  • аренда банковской ячейки, в которую можно положить всю сумму и отдать ключ от нее после получения прав собственности;
  • использование специальной услуги нотариуса, который может за небольшой процент взять всю сумму и передать ее продавцу после завершения оформления всех документов.

Таким образом, покупка квартиры за наличные деньги — способ достаточно понятный и простой, хотя при этом он характеризуется возможными рисками. Их можно уменьшить, если следовать тем советам, которые были приведены выше.

Данный способ постепенно набирает популярность и часто применяется теми людьми, которые решают приобрести первичное жильё, то есть то, которое еще находится в собственности застройщика.

2-й способ - Покупка квартиры в ипотеку

Второй способ приобретения недвижимости — купить квартиру в ипотеку

Ипотека идеально походит тем, кто хочет получить в собственность недвижимость, однако не имеет всей необходимой суммы для покупки новой квартиры. Правда условием участия в ипотеке является высокая и стабильная зарплата.

Стоит отметить, что размер ипотечной ставки в разных регионах России отличается. Она варьируется между 10,5% и 14%. При этом банк часто требует от человека внесения определенной стартовой суммы (первоначального взноса), которая варьируется в пределах 10-40 процентов.

Зависит процентная ставка, в первую очередь, от самого банка. Именно она будет влиять на общую переплату и косвенно изменять ежемесячный платеж, в который уже заведомо вложены указанные «надбавки».

Семья

Исходя из этого, ипотека выгодна тем, кто хочет купить квартиру, но не имеет всех средств. С другой стороны, значительно увеличивается ежемесячный платеж, который уж точно не приносит удовольствия. О том, как выбрать самый выгодный ипотечный кредит, мы писали в предыдущем материале.

Чтобы понять масштабность ипотечных программ, достаточно проанализировать количество кредитов такого типа, зарегистрированных в Федеральной регистрационной службе (Росреестр) за полугодие 2015 года. В итоге за этот период было оформлено около 533 000 ипотек. А это значит, что примерно такое же количество семей решили купить себе квартиру, не имея полной суммы на руках.

Хочется подчеркнуть, что к оформлению ипотеки нужно подойти серьезно. Прежде чем принять решение о покупке квартиры в кредит, который придется регулярно выплачивать в течение 15-30 лет (а суммы будут немаленькие), нужно сначала хорошенько подумать. Да и мнение людей по этому поводу разнятся.

Подготовка документов для регистрации

Специалисты по недвижимости рекомендуют начинать покупку квартиры с проверки документов. Что нужно знать покупателю:

  • действительно ли квартира принадлежит продавцу (сверить паспортные данные с правоустанавливающим документом на жилье);
  • проверить наличие технической документации (техпаспорт, кадастровый паспорт), срок действия и ее соответствие текущей планировке (незаконное переустройство станет причиной отказа регистрации сделки);
  • если недвижимость находится в долевой собственности, потребовать предоставить отказ других собственников от преимущественного права покупки;
  • проверить количество человек прописанных в квартире, особое внимание уделяя несовершеннолетним и недееспособным гражданам;
  • если купля-продажа будет оформлять по доверенности от владельца, проверить ее подлинность и действительность.

Оформление покупки квартиры на вторичном рынке начинается с подготовки всех необходимых документов для сделки.

Документы при покупке квартиры-вторички:

  • паспорта покупателя и продавца;
  • правоустанавливающие бумаги на недвижимость;
  • справка о составе семьи (подтверждает отсутствие или наличие в квартире прописанных граждан);
  • выписка из ЕГРН (подтверждает право собственности);
  • справка из БТИ о текущей стоимости квартиры;
  • выписка из ЕИРЦ (необходимо для подтверждения отсутствия долга по коммунальным платежам по конкретному адресу);
  • согласие супруга на продажу квартиры (если продавец состоит в законном браке);
  • техпаспорт;
  • квитанция на оплату государственной пошлины.

Перечень документов, которые понадобятся для купли-продажи квартиры и регистрации перехода права собственности, может различаться. Точный список зависит от того, кто является собственником квартиры и на какие средства ее приобретает покупатель.

Есть документы, которые Росреестр запросит в любом случае, — без них ведомство не зарегистрирует переход права к новому собственнику:

  1. Паспорт собственника квартиры.
  2. Договор купли-продажи.

По закону для сделки этих документов достаточно, если вы единственный совершеннолетний собственник квартиры и не состоите в браке, а покупатель готов оплатить полную стоимость квартиры личными средствами.

Согласие супруга или брачный контракт понадобится для регистрации сделки.

Если несовершеннолетнему собственнику от 14 до 18 лет, он самосто­ятельно участвует в сделке. Для этого нужно дополнительно письменное согласие законных представителей на совершение этой сделки и разрешение органа опеки на дачу законными представителями согласия на распоряжение имуществом несовершеннолетним.

Что такое эмансипация несовершеннолетних

Эмансипированные несовершеннолетние собственники вправе заключать сделки самостоятельно, без согласия законных представителей и органов опеки и попечительства на продажу жилья. В этом случае для сделки купли-продажи понадобится решение органа опеки и попечительства или суда о признании несовершеннолетнего полностью дееспособным или свидетельство о заключении брака.

Риск при покупке

Если покупатель оплачивает квартиру с использованием кредитных средств, в МФЦ или Росреестр никаких дополнительных документов подавать не нужно. Но они понадобятся банку покупателя для одобрения ипотечного кредита.

У каждого банка свои требования, поэтому точный список документов вам даст покупатель. Вот примерный перечень документов:

  1. Предварительный договор купли-продажи. Он нужен банку в качестве гарантии заключения сделки.
  2. Расписка в получении аванса или задатка.
  3. Технический паспорт БТИ на жилое помещение (не старше 5 лет). Он нужен, чтобы банк удостоверился в том, что нет незаконных перепланировок.
  4. Справка об отсутствии задолженности по платежам за коммунальные услуги.
  5. Выписка из домовой книги о том, что в жилом помещении не осталось зарегистрированных жильцов.

Если продавец сам продает жилье и заключает договор, а представителю доверяет регистрацию, в доверенности должно быть указано только право на подачу заявления на регистрацию перехода права собственности.

Если представитель полностью ведет сделку по продаже жилья, в доверенности нужно перечислить все полномочия и условия: заключить договор, продать за определенную цену, получить деньги, зарегистрировать. Все зависит от конкретной ситуации, но полномочия нужно описать максимально подробно, чтобы в последний момент не оказалось так, что представитель не может взять документы в МФЦ или получить аванс от покупателя.

На практике покупатели редко соглашаются совершить сделку через представителя. Поэтому на самой сделке, скорее всего, собственнику быть придется.

Как на практике

По закону для продажи квартиры никакие другие дополнительные документы не требуются.

Если вы продаете квартиру в Москве или Московской области, покупателю можно предоставить Единый жилищный документ. Он включает в себя основные характеристики квартиры, сведения о собственниках и зарегистрированных лицах, информацию о долгах за коммунальные услуги. ЕЖД заменяет справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и капремонту, выписку из домовой книги и копию финансово-лицевого счета.

Шаги для покупки квартиры

Документы можно подать непосредственно в Росреестр, тогда срок регистрации составит до 7 рабочих дней. Еще можно подать в МФЦ, тогда срок регистрации увеличится до 9 рабочих дней.

Также документы можно подать удаленно на сайте Росреестра. Но тут есть сложность: все документы продавец и покупатель должны подписать квалифицированной электронной подписью, которая есть далеко не у всех. Для этого необходимо купить квалифицированный сертификат электронной подписи, который стоит 900 рублей в год. Срок изготовления — 3 дня.

Если вы нотариально удостоверяете сделку, нотариус может сам направить заявление на регистрацию в Росреестр в электронном виде. При оформлении договора в некоторых банках также есть возможность подать документы на регистрацию электронно — уточняйте это в службе поддержки вашего банка.

Возможные встречи с мошенниками

При приобретении квартиры в новостройке, у вас будет минимум проблем с поиском надёжной фирмы, которая занимается продажей жилья. Однако, при самостоятельном приобретении вторичного жилья, у вас могут возникнуть некоторые проблемы с аферистами. Существует множество подводных камней при оформлении подобной сделки.

Предварительный договор купли-продажи может защитить вас в том случае, если продавец будет искать более выгодного покупателя (образец предварительного договора). При оформлении договора о задатке следует обговорить цену квартиры, крайний срок составления документов о купле-продаже, а также размер задатка. Дата выселения прежнего владельца также немаловажна.

Перед оформлением сделки следует проверить документацию на юридическую чистоту. Имеется ввиду проверка жилья на законность основания продажи недвижимости. В случае если такой возможности нет, вас могут обдурить. Особое значение имеет жилая площадь, где имело место ущемление прав несовершеннолетних. В случае обнаружения такого факта суд может признать сделку недействительной.

Сотрудник паспортного стола рассмотрит заявление и поставит вам штамп в паспорте о снятии с регистрационного учета

Довольно распространённой махинацией является продажа жилья после того, как его владелец умер. В этом случае сделка недействительна с момента заключения. Следует также тщательно отследить моменты, когда некоторые граждане могут иметь право претендовать на долю в этой квартире после продажи (вернувшиеся из мест заключения и т.д.). В этом может помочь домовая книга паспортного стола.

Предлагаем ознакомиться  Залог или аванс при покупке квартиры

При передаче денег следует быть очень внимательным. Для этого довольно часто арендуют ячейки в банках. Это позволяет максимально обезопасить себя. Довольно часто банки дают доступ владельцам квартиры к ячейке только после заключения государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости. Мера является вполне приемлемой и пользуется большой популярностью среди покупателей.

Задаток

Одним из самых распространенных видов сделок в стране является покупка квартиры на вторичном рынке.

Пошаговая инструкция включает в себя и правила оформления задатка на понравившееся жилье:

  • аванс оформляется соглашением о задатке, в котором прописываются данные получателя платежа и плательщика (ФИО, паспортные данные, адрес регистрации и т.д.);
  • сумма задатка составляет от 1 до 10 % от общей стоимости недвижимости;
  • в договоре обязательно указывается срок, в течение которого продавец подготовит все документы для сделки.

Риэлторы рекомендуют оформлять задаток сразу тремя документами:

  • предварительный договор купли-продажи;
  • соглашение о задатке;
  • расписка о получении денег.

Риски покупателя и продавца

После снятия с учета в паспортном столе вам выдадут такой листок убытия. Его можно предоставить покупателю как подтверждение того, что вы выписались из квартиры

Редко кому посчастливилось приобретать пустую квартиру, в которой на момент сделки нет чужих вещей. Чаще всего покупатель и продавец заранее оговаривают и прописывают в договоре срок, в течение которого бывший собственник обязуется съехать и вывести все свое имущество. Обычно он не превышает 1-3 недель.

Что касается законного оформления на приобретенных квадратных метрах, то прописаться в них можно не ранее, чем через 7 дней. Именно столько времени нужно регистраторам Росреестра для оформления перехода права собственности на недвижимость и изготовления нового правоустанавливающего документа. Прописка в приобретенной квартире проводится при предоставлении свидетельства о праве собственности.

Несмотря на то, что цены на недвижимость в России довольно высоки, существует законный способ вернуть часть потраченных денег. Можно получить налоговый вычет при покупке квартиры в размере 13% от стоимости жилплощади. С чего начать процесс? С написания заявления в налоговую инспекцию по месту нахождения жилой недвижимости.

Продавец же обязан уплатить 13 % налога со сделки, так как купля-продажа является получением прибыли. Однако существуют обстоятельства, которые позволяют существенно снизить или вовсе не платить налог:

  • владение недвижимостью до продажи более 3 лет;
  • реализация жилплощади по ее первоначальной стоимости (отсутствие прибыли у продавца).

Более подробно о том, какой налог с продажи квартиры нужно уплатить можно узнать в нашем прошлом посте.

Приобретение квартиры является рискованной сделкой для обеих сторон. И никто не желает попасться в лапы мошенников и стать участником аферы. Рассмотрим основные «подводные камни» и правила покупки квартиры на вторичном рынке, встречающиеся при проведении купли-продажи:

  1. Продажа квартиры по доверенности. Если нет возможности лично встретиться с собственником, требуйте проверки достоверности и актуальности доверенности через представителей правоохранительных органов.
  2. Сомнительность предыдущих сделок с недвижимостью. Нужно насторожиться, если в анамнезе квартиры были продажи с участием юридических лиц, государственных предприятий.
  3. Квартира, недавно полученная по наследству. Такая недвижимость долгое время находится под вопросом, так как даже спустя отведенные по закону 6 месяцев могут объявиться иные наследники и признать сделку купли-продажи недействительной.
  4. Жилье, приобретенное с участием средств материнского капитала. По правилам такая недвижимость оформляется в равных долях на каждого члена семьи, включая несовершеннолетних детей. Чтобы продать ее собственник должен предоставить детям равноценное жилье в тех же долях. Если кто-то выявит нарушение, сделка будет отменена.
  5. Ошибки при проведении приватизации. Если жилье было приватизировано неверно или не были учтены интересы всех прописанных граждан, несовершеннолетних детей, продажа такой квартиры будет впоследствии опротестована.
  6. Продажа недвижимости, имеющей обременения. Часто мошенники продают квартиры, в которых якобы никто не прописан. Затем появляются лица, имеющие права на недвижимость (военнослужащие, проходящие срочную службу, осужденные, отбывающие наказание и т.д.).
  7. Приобретение жилья у пожилых людей. После оформления сделки могут появиться родственники с доказательствами и медицинскими документами, подтверждающими недееспособность бабушки или дедушки.

Любая из вышеописанных ситуаций требует длительных судебных разбирательств и может существенно попортить нервы каждой из сторон сделки. Поэтому прежде чем вступать в гражданско-правовые отношения, нужно обратить внимание на обстоятельства, вызывающие подозрения:

  • заниженная цена ликвидной недвижимости;
  • невозможность или нежелание продавца предоставить все документы по квартире;
  • слишком пожилой возраст собственника или его болезненное состояние;
  • необходимость сотрудничать с представителем без личного контакта с продавцом.

Лучше, если основной договор купли-продажи составит для вас опытный юрист, чтобы предусмотреть все риски. Но можно составить договор самостоятельно с помощью шаблонов из интернета и подборки Т—Ж о том, как продать квартиру.

Разумеется, на практике этих трех существенных условий недостаточно. Необходимо предусмотреть и максимально подробно описать в договоре вообще все условия сделки. Вот их перечень:

  1. Дата и место подписания договора купли-продажи.
  2. Полные данные продавца и покупателя — ФИО, паспортные данные, адреса проживания, ИНН или данные представителей и их доверенностей.
  3. Предмет договора — описание и основные характеристики квартиры: адрес, этаж, общая и жилая площадь, количество комнат, кадастровый номер, состояние квартиры.
  4. Данные о правоустанавливающих документах на жилое помещение, на основании которых продавец приобрел право собственности: например, номер и дата договора купли-продажи.
  5. Данные о государственной регистрации права на квартиру — номер и дата свидетельства о праве собственности, информация из выписки из ЕГРН.
  6. Гарантии продавца в том, что квартира никому не продана, не подарена и не заложена, что продавец дееспособен, не признан банкротом, что в отношении него не возбуждалось и не ведется дело о банкротстве и др.
  7. Информация о том, что имеются необходимые согласия — супруга, законного представителя, органов опеки и попечительства.
  8. Цена. Это существенное условие договора. Цена должна быть выражена точной суммой денег.
  9. Обязанность продавца передать объект недвижимости, а покупателя принять такой объект и внести за него плату.
  10. Порядок расчетов — наличными или переводом, при помощи кредитных средств, с рассрочкой или без.
  11. Ответственность сторон за нарушение договорных обязательств — возмещение убытков, неустойка.
  12. Обязанность сторон подать заявление на госрегистрацию перехода права.
  13. Подписи сторон.

На момент подписания договора купли-продажи у сторон на руках должно быть по экземпляру предварительного договора купли-продажи или авансового соглашения, у продавца также — все оригиналы необходимых документов к сделке, а у покупателя — расписка продавца в получении аванса или задатка.

Нотариальное удостоверение договора. Договор купли-продажи квартиры по общему правилу заключается в простой письменной форме, и удостоверять его у нотариуса не обязательно — зависит от желания сторон.

Нотариальное удостоверение — это гарантия юридической чистоты сделки. Нотариус составит договор, проверит дееспособность сторон и наличие всех документов, отсутствие арестов и ограничений и направит заявление на регистрацию в Росреестр в электронном виде. Плюсом является и то, что нотариус за свои действия несет юридическую ответственность, в том числе материальную.

Но оформление сделки у нотариуса обойдется недешево.

до 10 млн Р

3000 Р 0,2% суммы сделки (или оценки стоимости недвижимости)

выше 10 млн Р

23 000 Р 0,1% суммы сделки (но не более 50 000 Р)

до 1 млн Р

3000 Р 0,4% суммы сделки

1—10 млн Р

7000 Р 0,2% суммы сделки

выше 10 млн Р

25 000 Р 0,1% суммы сделки (но не более 100 000 Р)

Кроме тарифа придется оплатить юридические и технические услуги нотариуса, расценки на которые он устанавливает сам. Например, составление договора купли-продажи может стоить от 2 до 10 тысяч рублей. Расходы распределяются между сторонами по договоренности.

Вариант предварительного договора

Как уже говорилось ранее, чтобы приобрести жилплощадь, нужно подойти к этому вопросу ответственно. Наилучшего результата можно достичь только в том случае, если двигаться по определенному плану, хладнокровно отодвигая отвлекающие факторы.

Опытные мошенники попытаются помешать покупателю выполнить ряд намеченных им действий, например, при осмотре квартиры, сбивая с толку и не давая возможности проверить работу телевизора или санузла. Именно поэтому для минимизации рисков достаточно следовать такому плану.

На данном этапе необходимо решить, насколько большой должна быть жилплощадь, а также где она расположена, какие элементы инфраструктуры должны находиться поблизости. При этом нужно изначально определиться, какой рынок наиболее приемлем — вторичный, на котором можно приобрести сразу квартиру с мебелью и ремонтом, или первичный, где имеется возможность стать первым хозяином и обустроить все по своему усмотрению.

Если человек четко знает, что ему нужна, например, квартира площадью не меньше 50 кв. м. возле транспортной развязки, то никакой продавец не сможет ему продать маленькую, хоть и «очень уютную и с хорошим видом из окна» квартиру в пригороде.

Следует понимать, что основным недостаткомвторичного рынка является то, что квартиры зачастую находятся в старых изношенных домах. Насколько бы они не были хорошо отремонтированы, в конце концов, придется когда-то делать капитальный ремонт. Кроме того, очень часто владельцы спешат продать недвижимость с долгами или нехорошей юридической историей.

Первичное же жильё, во-первых, может иметь только голые стены. В таком случае придется самостоятельно заниматься ремонтом и покупать все необходимое. Кроме того, новостройки зачастую находятся далеко от инфраструктуры, что может понравиться отнюдь не каждому.

Вариант предварительного договора

Не секрет, что фактическое желание людей, которые хотят купить жилплощадь, зависит непосредственно от бюджета, которым они располагают. К примеру, на одни и те же деньги можно купить как однокомнатную квартиру в центре, так и что-то побольше на окраине города.

Данный шаг наиболее простой в реализации, так как каждый сам понимает, какой суммой он располагает.

На современном рынке недвижимости можно найти большое количество предложений с указанной ценой, поэтому ничего не выбрать невозможно. Нюанс же заключается в том, что существует очень много факторов, влияющих на выбор.

На данном этапе всегда хочется сэкономить, ведь деньги придется потратить немаленькие. Именно поэтому большинство людей в первую очередь смотрят на самые дешевые предложения, которые иногда кажутся очень привлекательными.

Заключение

Еще недавно вторичный рынок жилой недвижимости был серьезно криминализован и опасен для непрофессионалов. Но активные законодательные меры, внимание правоохранительных органов и наличие солидных риэлтерских агентств существенно упростило процесс и сделало его прозрачным. Теперь сделка купли-продажи страхуется, а регистрация права собственности проводится в считанные дни.

Проанализировав представленную информацию можно сделать один серьезный вывод — покупка квартиры является достаточно кропотливым процессом, который в некоторых ситуациях сопряжен с определенными рисками.

Вся суть заключается в том, что нужно заранее продумать требования к квартире, а также определить имеющийся бюджет. При этом не стоит надеяться на случай, а лучше заранее ознакомиться с теоретической и практической информацией.

Так, например, покупая квартиру на вторичном рынке, можно получить в конечном итоге не то, что ожидалось. Чтобы не столкнуться с этим, нужно внимательно осмотреть жилплощадь и проанализировать ее юридическую историю.

Если же было принято решение приобрести жилплощадь у застройщика или у его подрядчика (в новостройке), то придется внимательно ознакомиться со всеми их документами и «историей», чтобы минимизировать риски. Такой вариант позволяет неплохо сэкономить, если подойти к делу со всей ответственностью.

Получается, что квартирный вопросможно решить быстро и с неплохой экономией, если постараться учесть все рекомендации. При этом не обязательно иметь всю сумму на руках, ведь можно воспользоваться ипотекой или рассрочкой. Перед этим нужно обязательно здраво оценить свои силы, чтобы принять правильное решение.

Запомните: подходящую квартиру можно купить как на вторичном, так и на первичном рынке, как со всей суммой на руках, так и с частью. Однако для этого придётся внимательно изучить все документы, предоставляемые продавцом. Немаловажным фактором является умение сохранить спокойствие до завершения сделки.

На этом у нас все.

Оцените статью
Юриспруденция
Adblock detector