Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-68 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 500-27-29 (доб. 565, бесплатно)

СТО РОО 21-01-98 ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ. Основные положения.

СТАНДАРТ РОССИЙСКОГО ОБЩЕСТВА ОЦЕНЩИКОВОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИОсновные положения СТО РОО 21-01-98

16.1 Основным критерием возможности отступления от настоящих стандартов является условие соблюдения права потребителей оценочных услуг на получение качественной информации, исключающей двоякое толкование.

16.2 В случаях, когда оценщик полагает, что существуют особые обстоятельства, делающие оценку в соответствии с настоящими стандартами некорректной, в отчете следует подробно изложить отступления от стандартов и вызывающие их причины.

16.3 Если в соответствии с Заданием на оценку требуется выполнить оценку, по форме или содержанию не соответствующую настоящим стандартам, оценщику следует либо отказаться от оценки, либо поставить условием выполнения оценки обязательное включение в отчет и все публикуемые ссылки на результаты оценки специальных допущений и отступлений от настоящих стандартов.

Оценка компании

Оценку компании (предприятия) как источника дохода для владельца производят перед реорганизацией (слиянием, ликвидацией, выделением или поглощением), а также с целью определить рыночную стоимость ее активов.  Как и оценка бизнеса, определение стоимости компании проводится в том числе для планирования дальнейшего развития, кредитования, целесообразности инвестирования дополнительных капиталов.

Оценка недвижимости включает в себя оценку жилой и нежилой недвижимости от квартиры и доли в квартире до торговых, бизнес и производственных комплексов. При этом определяют один или несколько видов стоимости: кадастровую, рыночную, инвестиционную, ликвидационную.

Содержание

1. Область применения

2. Нормативные ссылки.

3. Классификация недвижимости для оценки стоимости

4. Базы оценки

5. Оценка на базе рыночной стоимости

6. Особенности различных видов оценки

7. Обследование недвижимости для целей оценки

8. Непроизводственное оборудование, машины и механизмы, оцениваемые вместе со зданием

9. Влияние факторов окружающей среды на стоимость

Введение

СТО РОО 21-01-98 ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ. Основные положения.

Настоящий стандарт разработан в развитие системы нормативных документов Российского общества оценщиков (РОО) и ориентирован на решение задачи удовлетворения прав потребителей на получение оценочных услуг стабильно высокого качества.

Основными целями стандарта являются: унификация основных понятий, используемых при оценке недвижимости; регламентация целей оценки и видов стоимости; установление последовательности выполнения оценки, применяемых процедур и методов расчетов; определение единых требований к оформлению результатов оценки.

Действие стандарта распространяется на оказание профессиональных услуг в области оценки недвижимости, принадлежащей государственным органам, предприятиям различных форм собственности и частным лицам.

Стандарт предназначен для применения юридическими и физическими лицами, оказывающими услуги по оценке объектов, которые согласно статье 130 Гражданского Кодекса РФ, относятся к недвижимости, подлежащей государственной регистрации.

Оценка объектов интеллектуальной собственности

Особая сложность такого рода оценки заключается в применении специальных мероприятий, отличающихся от обычной оценки недвижимости. Наиболее частые объекты — жилая и нежилая недвижимость: дома, коттеджи, коммерческая недвижимость. Необходимость оценки жилой или нежилой недвижимости возникает при переходе права собственности на объект незавершенного строительства к другому владельцу или для определения действительной (рыночной) стоимости объекта.

Вопрос оценки объектов интеллектуальной собственности становится все более актуальным в связи с резко возросшим количеством создания и регистрации таких объектов. Как и любой другой материальный объект, интеллектуальная собственность имеет свою рыночную стоимость.

6.22 Термин “незавершенное строительство” относится к строительным работам, которые начаты, но еще не завершены на определенную дату оценки, или когда получены все согласования по планированию, строительные контракты подписаны, все готово к началу строительства и не существует нерешенных существенных вопросов, мешающих выполнению предложенного строительства.

— рыночная стоимость земли для предполагаемого использования на дату оценки, плюс накопленные финансовые издержки строительства, которые имеют место на дату оценки; или- текущая рыночная стоимость — в предположении, что работа завершена по любым существующим контрактным документам — минус рассчитанные расходы в текущих ценах для завершения строительства.

1. Область применения

участки земли как не оборудованные, так и оборудованные внутриплощадочными инженерными сетями, элементами инфраструктуры и благоустройства;здания и сооружения, включая машины, оборудование, а также внутренние инженерные сети и системы, обеспечивающие функционирование зданий и сооружений с соответствующим назначением.

1.2 В перечень машин и оборудования при оценке недвижимости не должны включаться позиции, которые относятся к обрабатывающему и производственному оборудованию, установленному исключительно в связи с производственной или коммерческой деятельностью предприятия.

1.3 Принципы оценки, содержащиеся в настоящем стандарте, могут быть использованы для оценки других объектов, отнесенных к недвижимости соответствующими нормативными актами.

Оценка земельных участков

Оценка земельных участков — вид экспертного исследования по определению одного из видов стоимости определенного участка земли. Стоимость может быть рыночной, кадастровой и т.д.

В связи с последними изменениями законодательства при определении суммы налога на недвижимость в расчет принимается кадастровая стоимость земли. Для того, чтобы уменьшить налоговые расходы, кадастровую стоимость можно оспорить в сторону уменьшения, заказав оценку рыночной стоимости земельного участка и с ее помощью аргументировать свои требования в суде или специальной комиссии по рассмотрению кадастровых споров.

2. Нормативные ссылки

— ГОСТ Р 1.0-92 Государственная система стандартизации Российской Федерации. Основные положения.- ГОСТ Р 1.4-93 Государственная система стандартизации Российской Федерации. Стандарты отраслей, стандарты предприятий, стандарты научно-технических, инженерных обществ и других общественных объединений. Общие положения.- ГОСТ Р 1.5-92 Государственная система стандартизации Российской Федерации. Общие требования к построению, изложению, оформлению и содержанию стандартов.

razberemsya-s-datoy-otsenki.png

— Международные стандарты оценки Международного комитета по стандартизации оценки имущества (IVSC). Общие понятия и принципы оценки. 1994 г.- Международные стандарты оценки Международного комитета по стандартизации оценки имущества (IVSC). МСО-1. Рыночная стоимость как база оценки. 1994г.- Международные стандарты оценки Международного комитета по стандартизации оценки имущества (IVSC). МСО-2.

Базы оценки, отличные от рыночной стоимости.1994 г.- Международные стандарты оценки Международного комитета по стандартизации оценки имущества (IVSC). МСО-3. Оценка для целей финансовой отчетности и смежной документации. 1994 г.- Международные стандарты оценки Международного комитета по стандартизации оценки имущества (IVSC). МСО-4.

— Утвержденные Европейские стандарты оценки недвижимости, М:, РОО,1998- Гражданский кодекс Российской Федерации, ч. 1,2.- Положение о бухгалтерском учете и отчетности в Российской Федерации. Приказ Минфина РФ от 23.12.94 г. №170.- Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций. Письмо Минфина РФ от 30.12.93 г. № 160.- План счетов бухгалтерского учета. Приказ Минфина от 01.10.91 г. №56 и изменения к нему.

Оценка ущерба

Ущербом называют реальный вред, причиненный материальным или нематериальным объектам в результате умышленных, неумышленных действий, непреодолимой силы или несчастного случая. Граждане, которые заранее заботятся о минимизации последствий причинения ущерба, страхуют свое имущество, жизнь и здоровье. Оценку ущерба проводят с целью денежного выражения объема всего вреда.

В результате пожара, возникшего по вине лиц, неосторожного обращения с огнем безвозвратно уничтожается или повреждается дорогостоящее имущество: обстановка квартиры, автомашина в гараже, другие материальные ценности. Оценка поврежденного имущества поможет установить размер ущерба, причиненного пожаром.

Забытый в ванной или на кухне открытый кран, сорванный патрубок, неисправность канализационной или отопительной системы и иные протечки зачастую приводят к заливу помещения — неприятному явлению, когда вода с верхнего этажа проникает в жилые и нежилые помещения, расположенные ниже. В результате залива водой повреждаются отделка помещений (конструктивные элементы) и бытовая электроника, предметы мебели и пр.

Оценка рыночной стоимости недвижимости методом сравнения продаж

СТО РОО 21-01-98 ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ. Основные положения.

— специализированная недвижимость;- неспециализированная недвижимость.

3.2 Специализированная недвижимость — это недвижимость, которая в силу своего специального характера редко, если вообще когда-либо, продается на открытом рынке для продолжения существующего использования одним владельцем, кроме случаев, когда она реализуется как часть использующего ее бизнеса. Специальный характер недвижимости может быть обусловлен ее конструктивными особенностями, специализацией, размером или местом положения или сочетанием этих факторов.

3.3 Неспециализированная недвижимость — это недвижимость, на которую существует всеобщий спрос, и которая обычно покупается, продается или арендуется на открытом рынке для того, чтобы использовать ее для существующих или аналогичных целей, или в качестве инвестиции, или для развития и освоения.

3.4 Для различных оценок, в зависимости от целей владения, недвижимость делится на категории. Перечень категорий указан в соответствующих разделах настоящих стандартов.

Предлагаем ознакомиться  Расчет средней зарплаты - формула, пример расчет отпускных

3.5 Порядок отнесения недвижимости к конкретному классу и категории должен быть согласован с клиентом, если иное не предусмотрено действующими нормативными актами.

— затратный метод;- метод сравнения продаж;- метод капитализации дохода.

В общем случае, при наличии достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо применять все три метода. Невозможность или ограничения применения какого-либо из методов должны быть обоснованы в отчете об оценке.

— определение стоимости участка земли;- определение восстановительной или замещающей стоимости зданий и сооружений;- определение величины накопленного износа зданий и сооружений;- определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом, как суммы стоимости участка земли и восстановительной или заменяющей стоимости зданий и сооружений за минусом накопленного износа.

5.10 При определении рыночной стоимости недвижимости, участок земли рассматривается как свободный в предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования.

— при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о продажах аналогичных участков земли — методом сравнения продаж;- при наличии достаточного количества достоверной информации о продажах или аренде аналогичных участков с относительно новыми зданиями или сооружениями, представляющими наилучшее и наиболее эффективное использование участка земли как свободного — методом остаточной стоимости земли;

5.12 Выбор принятого для расчета метода определения стоимости нового строительства улучшений должен быть соответствующим образом обоснован. Применение стоимости замещения целесообразно в случаях, когда определить стоимость возведения точной копии здания трудно из-за устаревших типов строительных конструкций и способов возведения, использовавшихся при создании объекта оценки.

Стоимость зданий и сооружений должна определяться при допущении, что на дату оценки они являются завершенными объектами. Данная процедура не эквивалентна составлению сметы гипотетических будущих затрат на строительство.

Если стоимость замещения здания или сооружения аналогичной площади, рассчитанная с учетом применения современной технологии и материалов, оказывается меньше, чем восстановительная стоимость уже существующих зданий, то в расчет следует принимать стоимость замещения.

Если в результате применения передовой современной технологии, можно обеспечить такой же объем производства или услуг за счет использования современного здания-заменителя меньших размеров, то в расчет следует принимать стоимость замещения.

Для зданий, которые находятся под охраной государства или зарегистрированы как имеющие историческую или архитектурную ценность стоимость замещения согласовывается с законодательными требованиями, предписывающими сохранение всего строения или его части.

В стоимость восстановления или замещения должны включаться все затраты по застройке, включая затраты на разработку участка, на инженерную инфраструктуру и любое дополнительное оборудование экологического назначения, которое требуются в соответствии с законодательными и нормативными актами.

В стоимость восстановления или замещения должны включаться все обычные в данных случаях расходы, а также все расходы, связанные с получением разрешений, лицензий или проведением экспертиз, включая экологическую экспертизу и прочие оценки, необходимые в соответствии с законодательными или нормативными актами.

— на основании данных специализированных нормативных баз и справочников для оценки;- на основании расчетов затрат, необходимых для получения на дату оценки либо точной копии объекта оценки, либо объекта-заменителя равной полезности.- на основании данных о стоимости строительных контрактов на возведение аналогичных объектов в аналогичных рыночных условиях;

СТО РОО 21-01-98 ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ. Основные положения.

5.15 Затраты, соответствующие восстановительной или заменяющей стоимости для целей оценки недвижимости, вычисляются как сумма прямых издержек, косвенных издержек и прибыли предпринимателя.

— стоимость материалов, изделий и оборудования;- заработная плата строительных рабочих;- стоимость строительных машин и механизмов;- стоимость временных зданий и сооружений, мероприятия по технике безопасности, транспортно-складские расходы и другие затраты, нормативно принятые на местном рынке;- прибыль и накладные расходы подрядчика.

— наличия и полноты имеющейся проектно-сметной документации;- физической возможности получения дополнительной информации о конструкции объекта оценки;- особенностей Задания на оценку;- роли результата, полученного затратным методом, при согласовании результатов оценки.

5.18 При выборе способа расчета стоимости восстановления или замещения определяющим является допущение о том, что для целей оценки недвижимости не требуется разработка сметной документации, соответствующей уровню детализации, необходимому для проектирования нового строительства.

5.19 При наличии в полном объеме проектно-сметной документации и соответствии ей объемов работ и конструктивных решений, выполненных в натуре, прямые издержки следует определять базисно-индексным методом. При этом сметные цены на строительство, рассчитанные в базисе систем ценообразования строительной продукции (в ценах 1955, 1969, 1984 или 1991 годов) приводятся к текущим ценам на дату оценки с помощью индексов удорожания.

5.20 При полном или частичном отсутствии проектно-сметной документации для определения прямых издержек необходимо выполнить обмерные работы, рассчитать объемы строительно-монтажных работ и их стоимость. Детализация расчета объемов строительно-монтажных работ зависит от применяемой нормативной базы по ценообразованию.

— стоимость проектирования, технадзора, геодезического контроля;- оплата консультаций, юридических, бухгалтерских и аудиторских услуг;- стоимость финансирования строительства;- расходы на рекламу, маркетинг и продажу объекта;- административные и другие расходы застройщика.

Размер косвенных издержек определяется с учетом сложившихся на рынке тарифов на работы и услуги по данным позициям.

5.22 Прибыль предпринимателя является сложившейся рыночной нормой, стимулирующей предпринимателя на инвестирование строительного проекта. Величина прибыли определяется методом экспертных оценок на основе рыночной информации.

— метод сравнения продаж;- метод экономической жизни;- модифицированный метод экономической жизни;- метод разбивки.

5.24 При применении метода сравнения продаж величина накопленного износа определяется как разница между восстановительной или заменяющей стоимостью нового строительства, и стоимостью улучшений на дату оценки.

5.25 При применении метода экономической жизни накопленный износ определяется как доля восстановительной или заменяющей стоимости, определяемая отношением эффективного возраста к общей экономической жизни.

5.26 Модифицированный метод экономической жизни определяет накопленный износ как долю восстановительной или заменяющей стоимости с учетом исправимого физического износа, определяемую отношением эффективного возраста к общей экономической жизни.

— исправимый физический износ (отложенный ремонт);- неисправимый физический износ;- исправимый функциональный износ;- неисправимый функциональный износ;- внешний (экономический) износ.

5.28 Исправимый физический износ имеет место за счет плохой эксплуатации (поэтому его называют отложенным ремонтом). Величина отложенного ремонта определяется исходя из затрат на восстановление нормальных эксплуатационных характеристик здания или сооружения. При этом предполагается, что элементы восстанавливаются до нового или практически нового состояния.

Рыночная стоимость при существующем использовании

4.1 База оценки, выбираемая для каждого конкретного случая, должна соответствовать цели оценки, классу и категории недвижимости.

4.2 Базы оценки, в зависимости от исходных предпосылок их определения, подразделяются на рыночные и нерыночные.

— Рыночная стоимость;- Рыночная стоимость при существующем использовании.

— Остаточная стоимость замещения;- Стоимость реализации;- Стоимость ограниченной реализации;- Инвестиционная стоимость;- Страховая стоимость;- Налогооблагаемая стоимость;- Утилизационная стоимость.

4.5 Рыночная стоимость — это оцениваемая сумма, за которую недвижимость следует обменивать на дату оценки между готовым купить покупателем и готовым продать продавцом в коммерческой сделке после должного маркетинга, во время которой каждая сторона действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

4.18 Рыночная стоимость при существующем использовании — это оцениваемая на основе продолжения существующего использования, но при допущении незанятости недвижимости сумма, за которую недвижимость следует обменивать на дату оценки между готовым купить покупателем и готовым продать продавцом в коммерческой сделке после должного маркетинга, во время которой стороны действовали компетентно, расчетливо и без принуждения.

Состав работ по оценке рыночной стоимости недвижимости

— предварительное ознакомление с объектом оценки;- составление Задания на оценку и оформление Договора на оценку- сбор, обработка и анализ информации, необходимой для оценки;- определение рыночной стоимости объекта оценки с применением стандартных методов оценки;- оформление результатов оценки.

— определение общих характеристик оцениваемой недвижимости, наличия, состава и достаточности для целей оценки технической, рыночной, финансовой, бухгалтерской и другой документации и информации;- определение состава оцениваемых прав;- определение цели и базы оценки.- выявление возможного конфликта интересов и соответствия квалификации оценщика.

СТО РОО 21-01-98 ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ. Основные положения.

5.30 Величина неисправимого физического износа в короткоживущих элементах определяется как разность между полной восстановительной или заменяющей стоимостью элемента и суммой исправимого физического износа элемента, умноженная на отношение действительного возраста к общей физической жизни элемента.

5.31 Величина неисправимого физического износа в долгоживущих элементах рассчитывается как отношение действительного возраста к общей физической жизни, умноженное на остаточную восстановительную или заменяющую стоимость долгоживущих элементов.

— недостатками, требующими добавления элементов;- недостатками, требующими замены или модернизации элементов;- «сверхулучшениями».

5.33 Недостатки, требующие добавления элементов, вызываются отсутствием тех элементов в существующем сооружении, без которых сооружение не может соответствовать современным рыночным стандартам. Количественным измерителем исправимого функционального износа за счет недостатков, требующих добавления элементов, является разница между стоимостью устройства требуемых элементов на момент оценки и стоимостью устройства этих же элементов, если бы они были выполнены при строительстве объекта оценки.

Предлагаем ознакомиться  Форма 6-НДФЛ: кто сдает и когда

5.34 Недостатки, требующим замены или модернизации элементов, вызываются наличием элементов в существующем объекте, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным рыночным стандартам. Исправимый функциональный износ за счёт позиций, требующих замены или модернизации элементов, измеряется как восстановительная стоимость существующих элементов, минус относящийся к ним физический износ, минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость устройства новых элементов. При этом стоимость возврата материалов определяется на базе утилизационной стоимости.

5.35 К «сверхулучшениям» относят характеристики и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Исправимый функциональный износ за счёт наличия «сверхулучшений» измеряется как текущая восстановительная стоимость элементов «сверхулучшений», минус относящийся к ним физический износ, плюс стоимость их демонтажа и минус возврат материалов, если он имеет место.

5.36 Если в затратном методе используется заменяющая стоимость, то при определении исправимого функционального износа «сверхулучшения» отсутствуют, следовательно и нет необходимости определять приходящуюся на их долю физического износа. При этом стоимость исправления «сверхулучшений» необходимо учитывать.

— недостатками за счет позиций, не включённых в восстановительную или заменяющую стоимость, но которые должны быть в соответствии с современными стандартами;- недостатками за счет позиций, включённых в восстановительную или заменяющую стоимость, но которых в соответствии с современными рыночными стандартами быть не должно.- «сверхулучшениями».

5.38 Неисправимый функциональный износ за счёт позиций, не включённых в восстановительную или заменяющую стоимость, измеряется как чистая потеря дохода, относящаяся к этим позициям, капитализированная с применением коэффициента капитализации для зданий, минус стоимость этих позиций, если бы они были включены в стоимость нового строительства.

5.39 Расчёт неисправимого функционального износа за счет недостатков не зависит от того, восстановительная или заменяющая стоимости будут приниматься за основу.

5.40 Неисправимый функциональный износ за счёт позиций, которые включены в восстановительную или заменяющую стоимость, но которых быть не должно, измеряется как текущая восстановительная или заменяющая стоимость, минус относящийся к ним физический износ, минус настоящая стоимость дополнительных расходов, связанных с наличием данной позиции.

5.41 Последовательность расчета неисправимого функционального износа за счёт «сверхулучшений» определяется в зависимости от того вида стоимости, который принят за основу.

5.42 В случае применения восстановительной стоимости неисправимый функциональный износ за счет «сверхулучшений» измеряется как восстановительная стоимость элементов «сверхулучшения», минус их физический износ, плюс настоящая стоимость издержек владельца, связанных с наличием «сверхулучшений», минус любая добавленная стоимость.

5.43 Заменяющая стоимость не учитывает стоимость строительства «сверхулучшений», поэтому не учитывается и их физический износ. Тем не менее такие пункты, как дополнительные налоги, страховка, коммунальные платежи должны быть учтены.

— метод капитализации потери дохода, относящегося к внешнему воздействию;- метод сравнения продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий.

5.45 Использование капитализации потери дохода предполагает определение потерь дохода всей недвижимости за счёт внешних воздействий. Затем доля потерь, приходящаяся на здание капитализируется с применением коэффициента капитализации для зданий.

5.46 Общая величина накопленного износа здания или сооружения определяется как сумма величин износа по всем позициям разбивки.

— анализ рыночной ситуации для аналогичных объектов недвижимости и выбор достоверной информации для анализа;- определение подходящих единиц сравнения;- выделение необходимых элементов сравнения;- проведение корректировок стоимости единиц сравнения по элементам сравнения;- приведение ряда скорректированных показателей стоимости для объектов сравнения к одному показателю или к диапазону стоимости объекта оценки.

5.49 В качестве единиц сравнения принимают измерители, традиционно сложившиеся на местном рынке. Для оценки одного и того же объекта могут быть применены одновременно несколько единиц сравнения.

— цена за единицу площади;- цена за единицу длины вдоль магистрали;- цена за участок.

— цена за единицу площади участка;- цена за единицу площади помещений, подлежащей сдаче в аренду;- цена за единицу общей площади помещений;- цена за единицу объема сооружения;- цена за комнату;- цена за квартиру;- цена за единицу недвижимости, приносящую доход.

— состав передаваемых прав собственности;- условия финансирования сделки купли-продажи;- условия продажи;- время продажи;- месторасположение;- физические характеристики;- экономические характеристики;- характер использования;- компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.

— в первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка, которые проводятся путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату;- во вторую очередь производятся корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости, которые производятся путем применения указанных корректировок к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в любом порядке.

Оценка рыночной стоимости недвижимости методом сравнения продаж

5.55 Окончательное решение о величине результата, определенного методом сравнения продаж, принимается на основании анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения, имеющих наибольшее сходство с объектом оценки.

5.56 При наличии достаточного количества достоверной рыночной информации, для определения стоимости методом сравнения продаж допускается применять методы математической статистики.

5.58 Будущие доходы, генерируемые объектом недвижимости, делятся на два типа: доходы от операционной (эксплуатационной) деятельности в результате коммерческих арендных отношений и доходы от реверсии.

— непосредственным назначением абсолютной величины реверсии;- назначением относительного изменения стоимости недвижимости за период владения;- с применением терминального коэффициента капитализации.

— методом прямой капитализации;- методом капитализации по норме отдачи.

5.61 Исходной предпосылкой метода прямой капитализации является постоянство и бесконечность капитализируемого дохода. В методе прямой капитализации настоящая стоимость будущего потока доходов определяется как отношение годового дохода, приходящегося на право собственности или интерес, к коэффициенту капитализации для данного права собственности или интереса.

— анализ сравнительных продаж;- расчет с использованием коэффициента покрытия долга;- техника инвестиционной группы.

5.63 Исходной предпосылкой метода капитализации по норме отдачи является ограниченность периода поступления дохода. В методе капитализации по норме отдачи пересчет конечного числа будущих денежных потоков в настоящую стоимость выполняется при конкретном значении нормы отдачи, соответствующей риску инвестиций в данный тип недвижимости.

5.64 При расчетах настоящей стоимости без учета условий финансирования метод капитализации по норме отдачи формализуется либо в виде анализа дисконтированных денежных потоков, либо в виде расчетных моделей капитализации.

5.65 При расчетах настоящей стоимости с учетом условий финансирования метод капитализации по норме отдачи формализуется либо в виде общей формулы ипотечно-инвестиционного анализа, либо в виде расчетной модели Эллвуда.

5.66 Анализ дисконтированных денежных потоков пересчитывает величину каждого будущего денежного потока в течение срока проекта в настоящую стоимость с учетом соответствующих уровней риска, присущих каждому потоку. Применяется для любых расчетных случаев.

— методом выделения из рыночных данных о продажах аналогичных объектов;- методом альтернативных инвестиций на финансовом рынке;- методом мониторинга рынка недвижимости.

— постоянный доход;- линейно изменяющийся доход;- экспоненциально изменяющийся доход.

— модели дохода, определяющих настоящую стоимость только регулярных потоков дохода (модель бесконечного потока доходов, модель Инвуда, модель Хоскольда);- модели собственности, определяющие стоимость с учетом изменения регулярного дохода и стоимости собственности (модель Ринга, модель с формированием фонда возмещения).

5.70 При наличии необходимых исходных данных стоимость недвижимости может определяться применением техники остатка с использованием прямой капитализации или капитализации по норме отдачи.

5.71 Определение стоимости методом капитализации дохода следует выполнять на основе вероятностного подхода с применением соответствующих методик прогнозирования и обработки результатов (метод сценариев, анализ чувствительности и т. п.).

5.72 При оценке земли, зданий и сооружений, полностью оборудованных и функционирующих как самостоятельный бизнес (гостиницы, рестораны, бары, коммерческие спортивные и медицинские учреждения и т. п.) допускается определять стоимость недвижимости исходя из ее коммерческого потенциала с применением соответствующих методик.

Остаточная стоимость замещения.

4.33 Остаточная стоимость замещения — это сумма текущей рыночной стоимости земли при ее существующем использования и текущей стоимости восстановления или замещения улучшений, минус скидки на физический и все другие, присущие данной недвижимости, формы износа.

4.34 При оценке стоимости земли, когда отсутствуют убедительные данные об аналогах, более целесообразной может быть концепция условного участка замещения в пределах того же района и с характеристиками, которые соответствуют существующему использованию, а также строительства аналогичного объекта или его современного аналога-заменителя.

Предлагаем ознакомиться  Что делает кпп

Поэтому может быть более целесообразным оценивать меньший участок, а не данный участок, если принятые технологические и эксплуатационные требования не противоречат такому допущению. И напротив, участок может быть недостаточен для реализации всего потенциала производства на данном участке земли, и стоимость должна быть скорректирована с учетом этого.

Стоимость зданий и сооружений должна определяться при допущении, что на дату оценки они являются завершенными объектами.

Современное здание-заменитель аналогичной площади в результате использования более совершенной технологии и современных материалов может стоить значительно меньше, чем точная копия уже существующего здания или группы зданий. В этом случае следует руководствоваться стоимостью современного здания-заменителя.

Если в результате применения передовой современной технологии, можно обеспечить такой же объем производства или услуг за счет использования современного здания-заменителя меньших размеров, то выбор должен быть сделан в пользу последнего и более дешевого варианта.

В стоимость восстановления или замещения должны включаться все затраты по застройке, необходимые для того, чтобы получить копию полностью действующего предприятия, включая затраты на разработку участка и на инженерную инфраструктуру и любое дополнительное оборудование экологического назначения, которое требуются в соответствии с законодательными и нормативными актами, регулирующими разработку новых производственных мощностей.

При расчете стоимости восстановления или замещения наличие региональных субсидий на застройку не учитывается.

экономическое устаревание — учитывает фактический срок службы, состояние, как результат физического износа, частичной или полной утраты качества, являющиеся результатом течения времени или прошлой эксплуатацией, и вероятная стоимость будущих издержек использования и необходимости затрат на обслуживание, в сопоставлении с современными заменяющими объектами;

функциональное устаревание — учитывает пригодность для текущего использования и перспективы его продолжения, либо для какого-то другого использования постоянно действующим предприятием. Например, объект созданный или приспособленный для специализированного использования, включая конкретные производственные процессы, может иметь очевидный полезный срок использования несколько более длительный, чем предусмотренный для фактического производства;

стратегическое устаревание — основываясь на стратегических решениях, предприятие может сделать устаревшим в любое время определенное производство и здания для его размещения. Это может затрагивать часть зданий или весь комплекс, даже если здания могли бы иметь стоимость для другого производства или для того же производства, если бы такое стратегическое решение не было принято;

экологическое устаревание — существующее использование и применяемая в настоящее время технология должны быть рассмотрены в контексте фактического и обоснованно предполагаемого местного национального и наднационального регулирования, законодательных, директивных положений и/или контроля за планированием, экологией и загрязнением окружающей среды, а также с учетом политики по управлению утилизацией отходов.

a — фактический срок жизни здания;в — расчетный срок оставшейся полезной экономической жизни;c — расчетный срок полезной экономической жизни здания, как нового;x — разница в % между валовой и чистой стоимостью замещения (или амортизируемой стоимостью).

4.39 Для определения срока полезной жизни зданий их следует объединять в группы с примерно одинаковым диапазоном срока полезной жизни с учетом того, что срок службы отдельного здания обычно может быть увеличен до определенных пределов путем высококачественной эксплуатации или надлежащим ремонтом и обычно экономически не выгодно проводить ремонт комплекса недвижимости по частям.

Стоимость ограниченной реализации

4.40 Стоимость реализации — это оцениваемая сумма, которую, как считает оценщик на дату оценки, можно обоснованно ожидать достижимой в будущем обмене недвижимости между готовым купить покупателем и готовым продать продавцом в коммерческой сделке после должного маркетинга, во время которой каждая сторона действовала компетентно, расчетливо и без принуждения

4.41 Формулировка определения стоимости реализации соответствует определению рыночной стоимости, за исключением того, что совершение сделки имеет место после даты оценки. При этом требуется оценить период экспозиции, то есть рассмотреть вопрос о том, сколько времени, начиная с даты оценки, понадобится, чтобы должным образом организовать продажу для получения наилучшей цены без излишнего продления периода продажи в надежде на подъем цен на рынке.

4.42 Стоимость реализации рассчитывается без учета издержек и налогов, связанных со сделкой купли-продажи.

4.43 Стоимость ограниченной реализации — это оцениваемая сумма, которую, как считает оценщик на дату оценки, можно обоснованно ожидать достижимой в будущем обмене недвижимости между готовым купить покупателем и готовым продать продавцом в коммерческой сделке после недостаточного периода маркетинга, во время которой каждая сторона действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

4.44 Определение стоимости ограниченной реализации соответствует определению стоимости реализации за исключением того, что совершение сделки произойдет в будущем, в момент, определенный клиентом, при этом не будет достаточного периода времени для должного маркетинга, соответствующего характеру имущества и состоянию рынка. Стоимость ограниченной реализации рассчитывается без учета издержек и налогов, связанных со сделкой купли-продажи

Оценка на ретроспективную дату

Ретроспективную оценку применяют при расчете ущерба, причиненного в прошлом, определении налоговых выплат с недвижимого имущества, установлении размера компенсаций, для определения стоимости имущества. Оценка на ретроспективную дату — определение стоимости имущества по состоянию на дату в прошлом времени.

Оспаривание кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость недвижимости (здания, строения, земельного участка) — выражение цены объекта, учитывающее значения нескольких факторов: места расположения, близости к транспортным и коммунальным коммуникациям, назначения объекта, нахождение в санитарной или природоохранной зонах, возможность или невозможность строительства объектов недвижимости (для земли) и т.д.

Инвестиционная стоимость

4.45 Инвестиционная стоимость — это величина ценности недвижимости для конкретного инвестора, рассчитанная с учетом его внутренних требований по возврату инвестированного капитала.

4.46 Понятие инвестиционной стоимости основано на субъективной, нерыночной оценке экономической полезности какого-либо имущества для предприятия. Понятие инвестиционной стоимости фундаментально отличается от рыночной стоимости, но является компонентом, который в совокупности движет рыночной активностью, основанной на индивидуальных оценках ценности недвижимости участниками рынка.

4.47 Расчет инвестиционной стоимости может принимать вид субъективной оценки рассчитанных издержек и прибылей инвестора за определенное время, дисконтированных в соответствии с внутренними критериями инвестора, которые он определил на основе совокупности различных элементов, включая, например, оценку тенденций экономических изменений, оценку остаточной стоимости, финансовые цели и анализ рисков.

4.48 Оценка предприятием стоимости инвестиционного портфеля при помощи разработанных самим предприятием последовательных и согласованных критериев, примененных к ожидаемому денежному потоку, может быть аргументирована как представляющая более удовлетворительное долгосрочное оценочное суждение о деятельности, чем рыночная стоимость, основанная на текущих быстро меняющихся рыночных цифрах. Такая оценка, тем не менее, не является базой, которая объективно оправдана или свободна от субъективности, вплоть до окончания периода прогноза.

Сбор, обработка и анализ информации, необходимой для оценки

5.3 При определении рыночной стоимости недвижимости необходимо собрать и проанализировать техническую, рыночную, бухгалтерскую, финансовую и другую информацию, которая может являться необходимой и достаточной для получения обоснованного мнения относительно рыночной стоимости объекта оценки. Для каждого вида информации следует указывать источник ее получения.

5.4 В общем случае для обоснованного заключения о рыночной стоимости недвижимости необходимо проанализировать социально-экономическую ситуацию в регионе, местоположение объекта оценки, рынок недвижимости и характеристики объекта оценки.

— природно-климатические особенности региона;- основные макроэкономические показатели;- основные показатели по отраслям экономики, динамика их изменения и влияние на позиционировании объекта оценки на рынке;- основные показатели социального развития, динамика их изменения и влияние на позиционирование объекта оценки на рынке.

Выводы по данному разделу должны обосновывать текущее и перспективное позиционирование объекта оценки на рынке, определение наиболее вероятного типичного покупателя и его инвестиционную мотивацию.

— характер окружающего типа землепользования;- транспортная доступность;- инженерные сети и коммунальное обслуживание;- социальная инфраструктура;- экономическое местоположение;- экологическое состояние района;- социальная репутация;

Выводы по данному разделу должны обосновывать положительные и отрицательные характеристики и потенциал местоположения, которые могут влиять на стоимость недвижимости.

— общие характеристики;- структура и участники рынка недвижимости;- факторы спроса и предложения по отдельным сегментам рынка недвижимости с количественным анализом и анализом тенденций.

Выводы по данному разделу должны обосновывать возможные изменения на рынке недвижимости, и, соответственно, текущее и перспективное позиционирование объекта оценки на рынке недвижимости с учетом возможного альтернативного использования.

— особенности объемно-планировочного и конструктивного решения объекта оценки;- особенности инженерного обеспечения объекта оценки;- техническое состояние конструктивных элементов и инженерного оборудования.

Выводы по данному разделу должны выявлять соответствие технических характеристик объекта оценки современным стандартам по эксплуатации и функциональности для недвижимости аналогичной полезности.

Оцените статью
Юриспруденция
Adblock detector