Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-68 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 500-27-29 (доб. 565, бесплатно)

Правила проведения торгов по аренде муниципального имущества

Суть и выгода аренды муниципальной собственности

Процедура аренды муниципальной собственности заключается в подписании соглашения с муниципалитетом, предметом которого выступает нежилое или иное помещение, передаваемое во временное пользование заинтересованному лицу. Причем в последнее время отмечен активный рост уровня популярности такого способа получения площади для ведения какого-либо вида деятельности.

В большинстве случаев тенденция заключения договора именно с муниципальными властями связана с высокой стабильностью такого рода сделок, а также с особенностями арендной платы, а именно, с более низким ее значением. Отмечено, что аналогичная сделка с той или иной коммерческой организацией влечет за собой намного больше расходов по статье оплаты эксплуатируемой площади. А вот муниципалитет в этом плане более лоялен.

Подобная благожелательность со стороны органов власти связана с тем, что немалая часть местного бюджета формируется именно за счет обретения выручки за сдачу нежилых помещений. Соответственно правительство как на региональном, так и на местном уровне всеми силами старается продвинуть развитие малого бизнеса на более высокую ступень.

Что продается и как проходят торги муниципальным имуществом

Чтобы понять всю систему  того, как происходят торги государственного и муниципального имущества, нужно иметь представление о том, какое именно имущество может  продаваться на торгах и  конкурсах, проводимых, как самими муниципальными властями, так и сторонними организациями по их поручению.

Исходя из регламентирующих законодательных актов муниципальным имуществом, которое может быть реализовано на торгах, конкурсах и аукционах (в том числе торги имущества муниципального образования проводимых в электронной форме), могут быть:

  1. имущество, принадлежащее на праве хозяйственного ведения муниципальным организациям, включая бюджетные – школы, лечебные учреждения и т.п.
  2. имущество, принадлежащее на праве хозяйственного управления муниципальным предприятиям. Это имущество, например, муниципальных унитарных предприятий, а также компаний, где имеется преобладающая доля муниципалитетов.
  3. имущество, продающееся в рамках приватизации муниципального жилья
  4. земля и земельные участки, как входящие в состав поселений, так и земли сельхозназначения, а также лесные угодья, водные объекты.
  5. права на пользование имуществом — аренда объектов недвижимости, права на пользование лесными и сельскохозяйственными угодьями.
  6. интеллектуальная собственность, в которую, в частности, могут входить права на использование в торговых марках названий городов, поселений и другой местной официальной атрибутики.

Кроме этого перечня имущества, торги аукционы муниципального имущества, могут предлагать к продаже имущество физических или юридических лиц, которое по решению суда признаны банкротами и отчужденное имущество перешло в собственность муниципалитета.

В некоторых случаях, муниципальные имущественные торги могут быть площадкой, для реализации некоторых объектов государственного имущества, которое перешло в право владения муниципалитетом по решению федеральных или региональных органов государственной власти. Например, имущество бывших военных городков, какие — либо инфраструктурные коммуникации, дороги, мосты, трубопроводы и прочие инженерные сооружения, а также земельные участки.

Таким образом, на торгах муниципальным имуществом можно купить или приобрести не только, как принято говорить, старые компьютеры или школьные парты, но и доли капитала в муниципальных компаниях, муниципальные магазины и прочие торговые предприятия.

Что входит в муниципальное имущество

Правила проведения торгов по аренде муниципального имущества

Статья 215 ГК РФ поясняет, что под муниципальным имуществом понимают объекты нежилого либо жилого типа, принадлежащие тому или иному субъекту Российской Федерации на основании права собственности. В частности, владельцем и распорядителем может выступить любая административно-территориальная единица страны – город, поселок, деревня и любое другое образование, а точнее, его орган власти. Главное, чтобы на уровне субъекта осуществлялось местное самоуправление.

При этом муниципальное имущество может быть закреплено за отдельными предприятиями и организациями, которые получают право владеть и распоряжаться объектом. Если же подобного не происходит, недвижимость включается в муниципальную казну субъекта РФ.

Обычно сведения об объектах, предоставляемых в аренду, размещаются на специализированных интернет-площадках, в частности, на сайтах местных органов власти. Если подобная информация по каким-то причинам отсутствует, любой желающий может направить соответствующий запрос в местную администрацию. Данные должны быть представлены по первому требованию, причем на бесплатной основе.

Стоит уточнить, что помимо муниципального имущества допускается арендовать и объекты государственной собственности. Принципиальных различий здесь практически не имеется, потому как оба процесса регулируются одними и теми же законами.

Как проводятся торги муниципальным имуществом

Несмотря на то, что порядок  торгов муниципального имущества достаточно четко прописан в законодательстве, то в отношении того, кто именно имеет право проводить торги муниципальным имуществом, имеются различные подходы.

Предлагаем ознакомиться  Банк не оформил закладную на квартиру

Так, согласно ст. 130 Конституции Российской Федерации субъектом права собственности муниципального имущества выступает население. Прежде чем совершить сделку по отчуждению муниципального имущества, местной администрации необходимо получить согласие у представительного органа местного самоуправления (ст. 35, 51 Федерального закона № 131 от 6 октября 2003 г. «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»).

При этом муниципальные депутаты определяют порядок распоряжения муниципальным имуществом, утверждают регламент на торги по передаче прав на муниципальное имущество, находящимся в муниципальной  собственности. Несмотря на то, что в ГК РФ урегулированы основные положения проведения публичного аукциона и конкурса, нормативными правовыми актами местного самоуправления определяется порядок их проведения.

В этом постановлении определяется:

  1. регламент проведения торгов и процедура торгов муниципального имущества – начиная от способа извещения и заканчивая порядком заключения договора с победителями конкурсов и аукционов.
  2. Конкурсная комиссия или комиссия по торгам муниципального имущества — ее состав, полномочия, права и обязанности.
  3. перечень имущества, выставляемого на муниципальные торги включая и торги на капитальный ремонт муниципального имущества
  4. план — график проведения торгов муниципальным имуществом, в том числе, и план приватизации имущества, который в обязательном порядке подлежит опубликованию в СМИ.
  5. список СМИ, включая и интернет – ресурсы, в которых публикуется вся информация о муниципальных торгах
  6. утверждается список муниципальных торговых площадок и аукционов, через которые будут проводиться непосредственно торги муниципальным имуществом.

Здесь нужно отметить один особенный момент, связанный с полномочиями конкурсной комиссии. Полномочия органов местного самоуправления при отчуждении муниципального имущества с инвестиционными и (или) социальными условиями путем проведения конкурса определены в

Постановлении Правительства РФ от 09 ноября 1998 г. (в ред. от 21 ноября 2001 г.). Здесь указывается, в частности, что при продаже имущества, находящегося в муниципальной собственности, состав комиссии определяется органом местного самоуправления.

При этом конкурсная комиссия:

  • рассматривает заявки с прилагаемыми к ним документами, принятые продавцом от претендентов, и определяет их соответствие требованиям законодательства и условиям конкурса;
  • принимает решение о допуске или об отказе в допуске претендентов к участию в конкурсе; утверждает распоряжение о торгах муниципальным имуществом
  • уведомляет претендентов о допуске или об отказе в допуске к участию в конкурсе;
  • определяет победителя конкурса и подписывает протокол об итогах торгов муниципального имущества

Для установления соответствия представленных документов требованиям законодательства и условиям конкурса, комиссия вправе при необходимости запросить дополнительные сведения, а также направить представленные документы на экспертизу. Комиссия самостоятельно определяет регламент своей работы.

Комиссия правомочна решать вопросы, отнесенные к ее компетенции, если на заседании присутствуют не менее половины ее членов с правом решающего голоса. Решения комиссии принимаются простым большинством голосов присутствующих на заседании членов комиссии с правом решающего голоса.

Порядок проведения торгов муниципальным имуществом регламентируется многими нормативными актами, законами, отдельными постановлениями правительства. Приоритетными на текущий момент являются такие федеральные законы, как ФЗ №44, ФЗ № 223, ФЗ № 94, которые непосредственно определяют порядок того, как проводятся торги, включая и проведение аукционов на электронных, торговых и аукционных площадках.

Общий же порядок проведения торгов муниципальным имуществом выглядит следующим образом:

  • Принятие решения о проведении торгов. Это решение принимается муниципальным советом совместно с исполнительным органом власти. Это решение выходит в виде постановления, в котором указывается, что в такой — то срок, в таком — то месте будут проведены торги муниципальным имуществом, с перечислением — какое именно имущество будет продаваться. Также этим решением устанавливается Конкурсная комиссия, ее полномочия и контактные данные для подачи заявок всеми заинтересованными участниками
  • Публикация извещения о проведении торгов в СМИ. Для этого используются те информационные площадки, с которыми у муниципальных органов есть договорные отношения или через свои собственные газеты, радио или ТВ, включая и самый основной информационный источник — сайт муниципального образования или сайт по торгам муниципального имущества. Также подобная информация отражается в различных информационных системах и порталах, отслеживающих проведение торгов по всем регионам страны,
  • Принятие заявок от претендентов, их регистрация в журнале приема заявок. После того, как размещено извещение или опубликовано постановление о проведении муниципальных торгов, не менее, чем за тридцать дней до начала самих торгов, проводится прием заявок от всех потенциальных участников. Такой прием заявок проводится с обязательной регистрацией в специальном журнале регистрации заявок и присвоением каждой поданной заявке своего идентификационного номера.

Постановление о проведении муниципальных торгов

  • Рассмотрение заявок и документов претендентов, установление факта поступления задатков от претендентов, принятие решения о признании претендентов участниками торгов или об отказе в допуске, оформление протокола о признании претендентов участниками торгов;

Заявка на торги

  • Проведение торгов в месте, указанном в извещении;
  • Оформление результатов торгов протоколом;

Протокол муниципальных торгов

  • Публикация информации о результатах торгов, в тех же СМИ, в которых было опубликовано извещение о проведении торгов;
  • Заключение договора купли-продажи муниципального имущества или договора аренды объекта недвижимости или земельного участка, находящегося в муниципальной собственности.

Кроме приведенного общего порядка  проведения муниципальных торгов, также следует дополнить его и некоторыми существенными моментами, к которым относится обжалование итогов торгов, что довольно часто встречается в российской аукционной  практике. Подача жалоб в отношении муниципальных торгов имущества основывается на положениях Федерального закона № 401-ФЗ и его статьей 181 — «Порядок рассмотрения антимонопольным органом жалоб на нарушение процедуры торгов и порядка заключения договоров».

Правила проведения торгов по аренде муниципального имущества

Обжалование возможно лицами, подавшими заявку на участие в торгах. А также лицами, чьи права или законные интересы могут быть ущемлены или нарушены в результате нарушения порядка организации и проведения торгов. Это может быть выражено в нарушении установленного нормативными правовыми актами порядка размещения информации о проведении торгов, результаты торгов муниципального имущества, а также порядка подачи заявок на участие в торгах.

Предлагаем ознакомиться  Правила одностороннего движения

Обжалование допускается не позднее десяти дней со дня подведения итогов торгов, либо со дня размещения результатов торгов в сети Интернет.

Кто может стать арендатором

В качестве арендатора муниципальной собственности обычно выступают владельцы малого бизнеса. Под последним подразумевают ведение предпринимательской деятельности в рамках небольших предприятий и фирм, не являющихся при этом объединениями.

Субъектами среднего бизнеса признают:

  • индивидуальных предпринимателей (ИП);
  • различные виды кооперативов (потребительские, производственные, сельскохозяйственные);
  • крестьянские и фермерские хозяйства;
  • партнерства либо сообщества хозяйственного типа.

В большинстве случаев целью потенциальных арендаторов выступает использование муниципального помещения под магазин, офис, склад. Не возбраняется подать заявку на аренду и обычному гражданину.

Как проводятся торги муниципальным имуществом

Заявка на торги

Договорное сопровождение сделки

Предоставление площади в арендное пользование всегда сопровождается заключением соответствующего соглашения. Эксплуатация муниципальных помещений исключением не считается.

В юридическом смысле арендный договор закрепляет факт перехода собственности во временное распоряжение третьего лица (арендатора). Содержание документа в обязательном порядке включает условия сделки, размер платы, сроки взносов и прочие моменты. Причем реальную силу такое соглашение обретает только после подписания его обеими сторонами – собственником имущества и непосредственно арендатором.

И вот здесь стоит обозначить существующие виды договоров аренды муниципальной собственности. Выделяют:

  1. соглашение с возможностью последующего выкупа помещения;
  2. договор долгосрочной аренды, когда период действия документа составляет несколько лет;
  3. соглашение текущей аренды, предполагающее временное пользование помещением;
  4. договор безвозмездного пользования, когда плата за аренду не предусмотрена, но вторая сторона обязуется вернуть объект с учетом допустимого износа либо на условиях, прописанных в соглашении;
  5. контракт на доверительное управление имуществом, подразумевающий передачу предприятию какого-либо помещения на неопределенный период на условиях распоряжения собственностью с учетом интересов изначального владельца (муниципалитета);
  6. договор хранения и одновременной эксплуатации имущества.

Несмотря на то, что вариантов арендных соглашений существует немало, обычно используется стандартный контракт. Правда органы самоуправления конкретного субъекта РФ вправе корректировать и устанавливать собственный порядок проведения таких сделок. Главное, чтобы действия административных органов не противоречили законодательству.

Что нужно, чтобы принять участие в муниципальных торгах имущества

В независимости от того, кто имеет желание принять участие в муниципальных торгах имущества, физическому лицу (обычному человеку) или компания (юридическое лицо), чтобы стать участником, нужно придерживаться следующего несложного алгоритма.

  • Первое — это поиск информации о том  где и когда  происходит реализация муниципального имущества на торгах. Самый простой вариант — это сайт муниципального образования.

Если муниципалитет настолько мал, что у него нет своего сайта или муниципалитет сам не может проводить торги своим имуществом, то следующим источником информации может быть сайт региональных властей (области, края, республики), где обязательно есть раздел о том, какие торги проводятся в каких муниципалитетах. Что именно будет выставлено на продажу и график торгов муниципального имущества.

Муниципальные торги

  • Второе — как только выбраны интересующие торги, нужно подать заявку, не позднее, чем за тридцать дней. Как правило, многие продвинутые муниципальные образования предоставляют возможность прямо на сайте произвести заполнение такой заявки, для чего нужно предварительно зарегистрироваться, что вполне доступно почти каждому.

Сроки проведения торгов

Проведение электронных аукционов

  • Третье — это сбор документов. Заполняя заявку на участие в торгах, там уже определено изначально, каким условиям должен удовлетворять участник и, соответственно, там же и указаны, какие именно документы нужны. Это и паспорт, и свидетельство о регистрации ИП или выписка из реестра ЕГРЮЛ. Список документов необходимых для регистрации участника торгов, как правило, всегда есть на том же сайте, где выставлено извещение о проведении торгов.

Условия предъявляемые к подаче документов для участия в муниципальных торгах

  • Четвертое – как только заявка подана, и она зарегистрирована, следует, исходя из правил большинства торгов, произвести зачисление задатка на счет той        организации, которая проводит торги. Причем, нужно перечислять по тем реквизитам, которые указаны в извещении, а не на счет муниципалитета или его предприятия.

План график проведения муниципальных торгов и конкурсов

  • Пятое — как только наступил срок проведения торгов, нужно перед самым началом пройти регистрацию участников или подтвердить свое участие в электронной системе торгов.
  • Шестое — как только торги закончены и участник стал победителем, то ему следует сразу подписать протокол, где зафиксированы итоги торгов муниципального имущества (не позднее, чем чрез три дня) в двух экземплярах. После чего, имея на руках этот протокол, можно приступить к подписанию договора купли — продажи с собственником имущества, т.е. муниципалитетом или лицом его заменяющим (представитель).
Предлагаем ознакомиться  Могут ли отказать в проведении приватизации сироте

Правила проведения торгов по аренде муниципального имущества

На этом вся процедура торгов считается законченной, и каждый из участников получает выполнение тех задач, который он перед собой ставил.

Специфика аренды

Правовой акт № 135-ФЗ определяет, что, если собственность не закреплена как хозяйственное владение за субъектом на уровне местной власти, она может быть сдана предпринимателю исключительно на конкурсной основе.

Аналогичный порядок будет действовать если помещение находится во владении:

  • муниципального унитарного предприятия;
  • автономного госучреждения;
  • муниципального органа, при условии оперативного управления.

Словом, в большинстве случаев получить муниципальный объект в аренду допускается только после проведения конкурса либо аукциона. Первый вариант предполагает полную конфиденциальность информации о конкурентах. Торги же подразумевают публичную подачу заявки. То есть заинтересованные лица могут предварительно изучить условия предложений от других претендентов и сформировать более выгодный вариант.

Порядок проведения торгов изложен в Приказе ФАС России под № 67. Здесь же указан перечень имущественных объектов, в отношении которых проведение конкурса считается обязательным. Однако положения приказа могут быть дополнены нормативными актами, изданными на уровне местных муниципалитетов. Обычно порядок и сопутствующие корректировки находятся в открытом доступе на сайтах администрации населенных пунктов.

Допустима ли аренда без проведения конкурса

Параграф 17.1 правового акта № 135-ФЗ содержит исчерпывающий перечень вариантов, когда допускается передача муниципальной собственности в аренду без предварительного проведения конкурса.

Список включает следующие случаи:

  1. Имеют место государственные либо муниципальные преференции, обладающие действием на основании главы 5 ФЗ № 135.
  2. Конкурс в рамках муниципального контракта уже был проведен ранее. Причем период аренды не должен превышать срок действия соответствующего договора.
  3. Субъект передается в аренду на срок не более 30 суток в течение полугода. При этом не допускается заключение повторного соглашения после завершения указанного периода.
  4. Требуется продление уже действующего соглашения, заключенного между муниципалитетом и предприятием.
  5. Право на аренду предоставляется на основании международного договора РФ, актов Президента РФ, актов Правительства страны, федерального законодательного акта, устанавливающего иной порядок распоряжения объектом, а также специализированных судебных решений.

Вдобавок без проведения конкурса помещение может быть передано в аренду следующим учреждениям и объединениям:

  • религиозные организации;
  • профсоюзы;
  • политические партии;
  • общественные фонды;
  • адвокатские и нотариальные конторы;
  • медицинские и образовательные учреждения;
  • отделения связи, почта.

А также другим органам власти муниципального или федерального значения, внебюджетным фондам, Центробанку и учреждениям лесного, земельного, водного фондов РФ.

Льготы

В 2020 году для владельцев малого бизнеса предусмотрены преференции при аренде муниципальной собственности. Федеральный закон № 209 в статье 18 раскрывает суть таких привилегий. Прежде всего, органы власти могут предоставить в пользование помещение или иной объект на безвозмездной основе либо на льготных условиях.

Местное самоуправление может самостоятельно регулировать порядок особых программ аренды, однако обычно преференции заключаются в сдаче объекта предприятию на срок 5 лет и более с возможностью последующего выкупа. Причем списки объектов имущества, подлежащих передаче в найм на льготных условиях, должны быть доступны всем желающим. Например, размещены в интернете, печатных изданиях, на инфо-стендах и оглашены на ТВ.

Налогообложение

Еще один момент, о котором не стоит забывать – вычисление НДС при аренде. Субъектом здесь выступает фирма-арендатор.

Сумма налога исчисляется путем суммирования стоимости аренды по каждому недвижимому объекту. Счет-фактура должна быть подготовлена в течение 5 дней с момента проведения оплаты. Еще одна обязанность арендатора – передача декларации по НДС в налоговые органы до 20 числа месяца, следующего за налоговым периодом.

Аренда муниципальной собственности – процедура не простая, однако для владельцев малого бизнеса такой вариант наиболее оптимален, потому как расход за использование помещения в этом случае будет несколько ниже, чем, например, при найме объекта у коммерческого лица. К тому же для предпринимателей существует ряд преференций и льгот.

Оцените статью
Юриспруденция
Adblock detector