Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-68 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 500-27-29 (доб. 565, бесплатно)

Оформление ипотечной сделки

Выбор ипотечной программы и банка.

📝 кредитора и заемщика;

📝 общей сумме займа, размере ежемесячного платежа, процентной ставке и сроках погашения ипотечного кредита;

📝 предмет ипотеки — наименование, расположение и описание объекта, которое необходимо для его идентификации (например, ипотечный договор при покупке квартиры должен включать полный адрес объекта, общую площадь жилья и количество комнат);

📝 право залогодателя распоряжаться имуществом в качестве залога — выписка из документов на право собственности;

📝 стоимость залогового имущества — взятая из заключения об оценке недвижимости, выраженная в денежном эквиваленте;

📝 срок исполнения обязательств заемщика.

📌 Заемщик имеет доступ и может использовать залоговое имущество на протяжении всего срока действия соглашения.

процесс ипотеки

📌 В некоторых случаях банк может запретить использовать залог для получения дополнительных кредитов, прописать других людей в квартире, сдавать жилье, в некоторых случаях — проводить перепланировку и переустройство помещений.  

📌 Заключается в письменной форме, в соответствии со статьей 432 ГК РФ не может быть заключен, если кредитор и заемщик не пришли к соглашению по всем пунктам сделки.

Кроме ипотеки для покупки квартиры, взять в долг у банка можно для:

  1. Покупки загородного дома;
  2. Покупки таунхауса;
  3. Для строительства дома.

Основным различием при получении ипотеки под разные типы жилья является сумма первоначального взноса. Банк покрывает за счет кредита определенный процент стоимости жилья. При этом самый высокий процент покрытия банк предлагает при покупке квартиры – до 85%. Однако в случае с покупкой загородного дома или для его строительства одобрено может быть всего 50% от необходимой суммы.

Довольно мало предложений получает заемщик при выборе ипотеки в строящемся доме. Застройщики часто откладывают сдачу дома, а также есть риск, что дом так и не будет сдан в эксплуатацию. Это невыгодно не только покупателю, но и банку. Избежать такого мошенничества можно только при постоянном сотрудничестве с надежными застройщиками, соответственно, одобрить квартиру в строящемся доме банк может, только если дом строят организации-партнеры.

При выборе программы следует учесть несколько факторов:

  • Размер ежемесячного платежа, который не должен превышать 40% от среднего дохода.
  • Сумма первого взноса (чем больше, тем лучше).
  • Стоимость приобретаемого объекта.
  • Тип объекта (дом, квартира) и место его нахождения.

Разные банки предлагают разные условия кредитования, поэтому можно подобрать практически индивидуальные условия для себя. Основными параметрами при выборе программы являются:

  • Ставка. В зависимости от типа жилья (новое или вторичное) может меняться от 12 до 16%
  • Сумма займа. Каждый банк имеет свою методику расчета максимальной суммы. Так, в одном могут одобрить 3 млн.р., а в другом только 1 млн.р.
  • Валюта. Хотя валютная ипотека сейчас не так сильно популярна, как лет 10 назад, когда основные валюты не так сильно меняли курс, но все же находятся заемщики предпочитающие оформить ипотеку в валюте, отличной от рубля. Это могут быть те, кто получает зарплату в валюте. Ставка по валютной ипотеке будет ниже, но рисков выплатить больше за счет изменения курсов валют предостаточно.
  • Обеспечение. Сюда можно отнести требования банка к наличию созаемщиков и поручителей. Некоторые кредиторы позволяют оформить ипотеку без них (например, если заемщик получает заплату в этом банке или вносит большой первый взнос).
  • Первый взнос. В большинстве случае ПВ не должен быть меньше 20-30%. Сейчас уже сложно встретить предложения, когда можно оформить ипотеку без первого взноса.
  • Условия страхования. Сюда входить страхование личное и объекта залога.
  • Возможность досрочного погашения. Она будет интересна тем, кто намерен погашать ипотеку досрочно, например, маткапиталом или госсубсидией.

Если самостоятельно разбираться со всем этим лень, то можно обратиться к ипотечному брокеру, который предложить выгодные и подходящие варианты. Но стоит помнить, что за такие услуги придется платить (2-4% от суммы кредита или фиксированную сумму 30-100 т.р.)

Подача заявки.

После выбора программы, нужно  подать пакет необходимых документов на рассмотрение. Это может затянуться от 3 дней до 4 недель в зависимости от того, какие документы подавались (время рассмотрения трудовой книжки и 2НДФЛ меньше, чем время рассмотрения справки по форме банка и трудового договора/контракта), а также от наличия поручителей, созаемщиков.

Предлагаем ознакомиться  Число увольнения рабочий день

Особенности получения ипотеки на другие виды недвижимости

Для вторичного рынка:

  • Квартира должна быть отдельной
  • Соответствовать сантехническим нормам, иметь системы канализации, водоснабжения, отопления.
  • Не должна быть признана ветхой, аварийной, находиться в списках на снос.
  • Располагаться в зоне покрытия ипотеки.
  • Быть пригодным для круглогодичного проживания.

Для новостроек:

  • Застройщик должен быть аккредитован, работать на рынке от 5 лет, соответствовать оценочным нормативам по ФЗ №214, не иметь задержек в строительстве и сдаче объектов, должны отсутствовать причины инициирования банкротства.
  • Объект должен быть построен хотя бы на 20% (на этапе котлована никто кредитовать не будет из-за высоких рисков недостройки).

Здесь можно воспользоваться услугами риелторов, которые ускорят время поиска подходящего объекта. Стоимость таких услуг достигает 2-4% от суммы сделки или фиксировано.

Оформление ипотечной сделки

После проверки всех документов (в течение 3-10 дней), банк оглашает решение по согласованию или отказе. В последнем случае придется искать квартиру заново. Если решение положительное, то можно переходить на следующий этап.

Подлежит ли государственной регистрации договор ипотеки

До 2014 года государственная регистрация договора ипотеки в Росреестре была обязательным условием оформления сделки. 1 июля 2014 года в законодательство РФ были внесены поправки, которые изменили порядок регистрации залога и переход прав кредитора к другому лицу. Все ипотечные сделки, которые оформляются после 2014 года, не подлежат госрегистрации. Вместо этого, в органы Росреестра проводят соответствующую процедуру по отношению к недвижимости, которая передается в ипотеку.

✅ дополнительные соглашения по сделке не подлежат регистрации;

✅ госпошлина оплачивается по каждой регистрационной операции, а значит по каждому объекту недвижимости, который включен в сделку;

✅ факт госрегистрации подтверждает соответствующая отметка в ипотечном договоре, а при проведении кредитной операции в силу закона — в документе, который подтверждает право собственности на недвижимость;

Предлагаем ознакомиться  Порядок составления акта о заливе квартиры

✅ для оформления согласие супруга залогодателя не требуется.

Особенности получения ипотеки на другие виды недвижимости

Она нужна, чтобы определить стоимость залога для банка. Например, если стоимость сделки  3 млн.р., а оценщик оценил залог только в 2 млн., то банк вряд ли согласует такой невыгодный и неликвидный залог. Для достоверной оценки придется обратиться к услугам независимых оценщиков. Оплачивает эти услуги заемщик (в среднем 2-20 т.р.).

Если банк выявит недостоверность оценки, то на оценщика могут подать жалобу в СРО, и назначить дополнительную оценку, за которую снова придется платить клиенту. Поэтому изначально лучше воспользоваться услугами партнеров-оценщиков банка. Для оценки потребуется предварительный-договор купли-продажи.

Нужно ли регистрировать договор ипотеки при покупке по ДДУ

При покупке квартиры на этапе строительства новостройки вы становитесь участником долевого строительства и подписываете договор долевого участия — ДДУ. В этом случае, в качестве залога выступают права требования к застройщику.

Регистрация этого документа и оплата государственной пошлины — обязательное условие при заключении договора долевого участия. Если договор ДДУ не зарегистрирован, сделка не имеет юридической силы и ваши права в качестве дольщика не защищены.

Документы необходимые для регистрации договора ипотеки

📃 Оригинал подписанного ипотечного договора и его копия;

📃 договор купли-продажи недвижимости;

📃 акт приема-передачи имущества;

📃 документы, которые подтверждают право собственности на объект;

📃 заявления установленного образца от заемщика и кредитора;

📃 квитанция об уплате госпошлины;

📃 при наличии, документы-приложения к основному тексту договора.

После регистрации прав на недвижимость при оформлении ипотечного займа, органы Росреестра передают копию договора в свой архив. Если в процессе сделки была выдана закладная, в архив направляют и копию оригинала закладной.

Заключение и подписание кредитного договора.

Если первые этапы прошли быстро и «безболезненно», то на этапе подписания могут возникнуть вопросы. Прежде чем что-то подписывать, нужно внимательно изучить каждый пункт, чтобы не было неприятных последствий, как в анекдоте «Скажите, а почему в пункте 345 подпункте 10 написано выжечь на лбе заемщика герб банка?».

Особо пристальное внимание стоит уделить приложенному графику платежей, который должен быть приложен к договору в качестве официального приложения, на права и обязанности сторон, комиссии и потенциальные расходы, на наложение и снятие обременения, на возможность досрочного погашения (есть ли возможность выбрать тип погашения и есть ли штрафы или комиссии), комиссия за обслуживание и ведение текущего счета, правила погашения, страховка объекта залога и проч.

Предлагаем ознакомиться  Резюме Менеджер по таможенному оформлению, ВЭД, менеджер по работе с клиентами, Москва, 55 000 руб. в месяц

Если банк вводит комиссии, то они должны быть учтены при расчете эффективной процентной ставки. Перед подписанием нужно уточнять о наличии всех дополнительных платежей, чтобы оценить реальную стоимость ипотеки. Важно обратиться внимание на пункт о возможности изменению процентной ставки в одностороннем порядке.

Если какие-то пункты категорически не устраивают клиента, то от подписания лучше отказаться, даже после успешного прохождения предыдущих этапов, чтобы выплата не оказалась пожизненной кабалой.

Самое главное: перед подписанием нужно адекватно оценить свои способности и возможности по выплате ипотеки. Конечно, мысль о скором переселении в собственную квартиру может полностью затмить разум, однако, поддаваться этому не стоит. Присутствовать на подписание должны все участники (заемщик, созаемщик, поручители).

Госпошлина за регистрацию ипотеки

В соответствии со статьей 11 Закона N 122-ФЗ за проведение государственной регистрации любой юридически значимой процедуры взимается пошлина. Размер госпошлины зависит от того, кто участвует в сделке — юридическое или физическое лицо, а также от типа и условий самого соглашения.

Оформление ипотечной сделки

В большинстве случаев тарифы для юридических лиц значительно превышают госпошлину, которая начисляется физическим лицам. Точные цифры приведены в таблице.

Регистрация сделки.

После подписания кредитного договора,  с ним и договором купли-продажи (передачи прав требования) нужно будет ехать в госрегистратуру. Перед этим оплачивается госпошлина в размере 2 т.р.

В госрегистратуре нужно пройти госрегистрацию договоров. Процесс может длиться  до 2х недель. После регистрации покупатель получает право собственности с обременением. Объект недвижимости переходит в залог банка. Подписанный в регистратуре договоры передаются в банк, после этого осуществляется процесс передачи денег продавцу: наличными, на счет, через ячейку. Самый безопасный способ – это использование банковской ячейки.

В этом случае продавец знает, что деньги уже находятся в ней, а покупатель знает, что если что-то пойдет не так, то покупатель не получит денег из ячейки. Передавать деньги до регистрации не стоит, т.к. если вдруг в ней откажут (например, выяснится, что идет двойная сделка), то вернуть отданные средства будет проблематично.

Процесс выплаты.

После оформления права собственности с обременением со следующего месяца заемщик должен вносить ежемесячные платежи. В случае просрочек или невозможности исполнять обязательства, залог может быть продан банком для погашения долга. Поскольку продажа проводится по более низким ценам, то заемщику это крайне невыгодно.

Таким образом, процесс от поиска предложения до вселения в приобретенную квартиру может затянуться до нескольких месяцев, поэтому стоит набраться терпения. Чтобы сэкономить время и нервы, можно воспользоваться услугами риелторов.

Они могут сопровождать сделку на протяжении всего периода оформления, помочь в поиске подходящей недвижимости, оформить договора, оплатить от имени клиента госпошлину, застраховать недвижимость, подобрать оценщика, зарегистрировать договор в регистрационной палате, проверить квартиру на юридическую чистоту и проч.

Оцените статью
Юриспруденция
Adblock detector