Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-68 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 500-27-29 (доб. 565, бесплатно)

Кому можно дарить недвижимость

Кому можно подарить квартиру

Объединение сделок между близкими родственниками в отдельную категорию связано с некоторыми льготами, а именно со снижением налоговой нагрузки на участников договорных правоотношений при уплате НДФЛ. Дарственная же, заключенная между друзьями или знакомыми, облагается в конце календарного периода тринадцатипроцентным налогом.

Перечень родственников, которым можно передать недвижимость без дополнительных затрат на НДФЛ, приводится в п. 18.1 ст. 217 НК РФ. Сюда входят:

  • муж и жена;

  • папа и мама;

  • дети, в том числе усыновленные;

  • дед и бабка;

  • внуки;

  • братья и сестры, в том числе сводные.

Как и все сделки с недвижимостью, дарственная на квартиру между близкими родственниками подлежит регистрации в Росреестре, поэтому понести некоторые траты все равно придется.

Зарегистрировать договор дарения

Регистрация договора дарения осуществляется путем личной подачи документов в МФЦ. При обращении к специалисту многофункционального центра должны присутствовать обе стороны сделки или как минимум их доверенные лица. Каждый приносит с собой паспорт.

Сотрудник МФЦ поможет гражданам правильно заполнить заявление на дарение квартиры, проверит поданную документацию и факт оплаты пошлины. После принятия деловых бумаг, выдается соответствующая расписка.

Паспорт в 45 лет

Подтверждением переоформления собственности на близкого родственника является Выписка из ЕГРН, свидетельствующая о занесении информации о сделке в Единый реестр недвижимости. Получить ее можно приблизительно через 2 недели после подачи документов, так как регистратору отводится 9 рабочих дней на внесение сведений о дарении (ст.

При нотариальном удостоверении договора, а также чтобы оформить дарственную на долю в квартире, можно вовсе не обращаться в МФЦ, полномочия на регистрацию соглашения передаются нотариусу (ст. 86.2 Основ законодательства о нотариате). 

Повторимся: даже без нотариального заверения сделка дарения признается полностью законной с марта 2013 года. Обращаться к нотариусу не только незачем, но и невыгодно – нотариат возьмет госпошлину за удостоверение сделки дарения в размере, утвержденном Налоговым кодексом для сделок купли-продажи недвижимости (ст.333.24, п.1, пп.22).

Плюсы и минусы дарения

Преимущества сделки заключаются в следующем.

  • Порядок оформления дарственной на квартиру прост – достаточно грамотно составить договор и собрать необходимый пакет документов для подачи в Росреестр.
  • Не требует нотариального удостоверения. Исключением являются ситуации, когда необходимо оформить дарение доли квартиры или недвижимости, которая принадлежит недееспособному лицу или гражданину, ограниченному в дееспособности (согласно требованиям Закона № 218-ФЗ). При этом нотариальный тариф при дарении жилья близкому родственнику снижен (ст. 22.1 Основ законодательства о нотариате).
  • Оптимальные условия для регистрации. Если участники сделки находятся далеко от управления Росреестра, договор дарения квартиры передается туда через МФЦ, расположенный практически в каждом населенном пункте.
  • Оформление перехода прав собственности осуществляется быстро – до 9 рабочих дней.
  • Не платится НДФЛ.
  • Подарок не становится общей собственностью супругов в отличие от сделки купли-продажи. Этот момент особенно важен для родителей одаряемого, так как никому не захочется делить свою недвижимость с зятем или невесткой.
Предлагаем ознакомиться  Как отменить судебный приказ, если пропущен срок?

Также существуют и недостатки сделки.

  • Одаряемый не вправе диктовать условия договора, так как переоформление квартиры на родственника осуществляется исключительно по доброй воле собственника имущества.
  • Отсутствие корреспондирующих обязанностей со стороны одаряемого.
  • Возможность оспаривания соглашения третьими лицами.

Таким образом, оформление дарения недвижимости родственнику выгодно, но, как и при любой другой сделке, присутствуют и недостатки процедуры.

Дарение ипотечной квартиры

Будучи безусловной собственностью владельца, приобретенная на банковский заем квартира является залоговой, т.к. обеспечивает кредитованные средства. Можно ли подарить ипотечную квартиру с невыплаченным кредитом?

Кому можно дарить недвижимость

Недвижимость, состоящую в ипотечном обременении, ее собственник вправе дарить лишь при одобрении залогодержателя (закон за №102-ФЗ, ст.37, п.1). Условие о возможности передачи прав собственности на залоговую квартиру через дарственную должно быть внесено в ипотечный договор. Это возможно сделать, даже если в подписанном с банком договоре нет пункта о допустимости смены заемщика при сохранении объекта залога – несложно оформить дополнительное соглашение. Однако прежде требуется согласование дарения с ипотечным банком.

Если ипотека по квартире действует менее 10 лет, если заемная сумма погашена менее, чем на 65% и если лицо, одариваемое залоговой недвижимостью, не докажет платежеспособности – вероятность отказа банка по сделке дарения составит 99%.

Определяя платежеспособность одаряемого ипотечной квартирой банк будет оценивать местоположение многоэтажки с залоговой квартирой, развитость инфраструктуры в этом районе (населенном пункте) и существующем месте жительства лица, которому заемщик намерен подарить залоговое жилье. При выводе о невозможности долговременного трудоустройства одаряемого гражданина в населенном пункте по адресу ипотечной квартиры, по сделке дарения одобрения банка не будет.

Заметим, что банк-кредитор скорее всего одобрит дарение залоговой квартиры, если финансовое состояние заемщика по объективным причинам (утрата работоспособности, болезнь) потеряло стабильность, а потенциально одаряемыми являются супруг(а) либо взрослые (трудоустроенные) дети заемщика, т.е. его близкие родственники.

Что касается дарения доли в ипотечной квартире – такую сделку кредитный банк гарантированно не согласует, поскольку увеличение числа собственников резко осложнит возможность возврата заемных средств (непогашенной части ипотечной суммы) путем продажи квартиры. Т.е. норма закона о правопреемниках залогодателя, как о солидарных залогодателях (закон за №102-ФЗ, ст.38, п.2) в большей степени относится к унаследованной ипотечной недвижимости.

Предлагаем ознакомиться  Списание материалов на основное производство выражается проводкой

Как сделать дарственную на квартиру

Договор составляется в трех экземплярах. Один из них остается в органе регистрации, два других возвращаются сторонам.

При отчуждении доли квартиры или недвижимости недееспособного (ограниченно дееспособного) человека, необходимо при составлении соглашения присутствие нотариуса. Кроме того, если родственники сомневаются в каком-то пункте документа или допускают, что сделка может быть оспорена, удостоверение договора не помешает.

Затем дарственная на квартиру подается через МФЦ в Росреестр для переоформления собственности на родственника. Для этого следует заранее позаботиться о пакете деловых бумаг, необходимых регистратору для внесения сведений в ЕГРН.

Какие документы нужны для оформления дарственной на квартиру? Это прежде всего:

  • договор в 3 экземплярах;

  • кадастровый или технический паспорт на жилье (в некоторых регионах не требуется, если сведения о недвижимости уже есть в ЕГРН, например, в Москве);

  • разрешение на отчуждение недвижимости органа опеки и попечительства в случае когда затронуты права ребенка на жилье;

  • документ, подтверждающий право собственности;

  • доверенности сторон, если они лично не будут подавать документы в МФЦ;

  • согласие супруга дарителя на передачу квартиры при нахождении помещения в общей собственности.

Перед обращением в МФЦ следует оплатить пошлину. Регистрация сделки по передаче недвижимости стоит 2 000 рублей.

Чтобы оформить дарственную на земельный участок, потребуется аналогичный пакет документов. Размер государственной пошлины отличается зависимо от вида земель (с действующими ставками можно ознакомиться в ст. 333.33 НК РФ).

Правоотношения могут быть двух видов: ничтожными и оспариваемыми. В первом случае речь идет о составлении договора с грубыми нарушениями закона, поэтому он является изначально недействительным. Во втором случае решение о недействительности сделки выносит суд.

Оспорить дарственную в судебном порядке можно на таких законных основаниях:

  • договор заключен без присутствия необходимого разрешения государственного учреждения (например, не получено согласие органов опеки и попечительства на отчуждение доли несовершеннолетнего);

  • человека вынудили передать квартиру;

  • дарение осуществлено гражданином, не обладающим полной дееспособностью, без ведома представителя;

  • не получено согласие супруга на отчуждение помещения;

  • даритель не осознавал своих действий при оформлении соглашения;

  • переоформление жилья совершено вследствие заблуждения.

Подать в суд иск нужно если стороне договора или третьему лицу стало известно о наличии одного из перечисленных оснований. Срок исковой давности составляет 1 год. Соглашение признают недействительным, а недвижимость будет возвращена дарителю.

Налог при дарении квартиры

Выплата налогов по сделке дарения для физических лиц не ведется, но лишь при условии близкородственной связи дарителя и одаряемого (Налоговый кодекс, ст.217, п.18.1). Правом совершения необлагаемой налогом сделки дарения недвижимости обладают лица, состоящие в следующих родственных связях:

Предлагаем ознакомиться  Индекс дефлятор на 2020 2021 год: Минэкономразвития

  • муж, жена;
  • дети (также усыновленные);
  • отец, мать;
  • бабушка, дедушка;
  • внуки;
  • сестры, братья (также сводные – один общий родитель).

По разъяснению Минфина (письмо за №03-04-05/4896 от 29.01.2018 г.) близкое родство дарителя и одаряемого требуется подтвердить документально.

В случае дарения квартиры дальнему родственнику либо постороннему лицу, последний (одаряемый) обязан выплатить 13% НДФЛ. Если же одаряемый не является гражданином Российской Федерации (нерезидент РФ), налоговая ставка для него 30% (Налоговый кодекс, ст.224, п.3).

При отсутствии близкородственной связи между дарителем квартиры и одаряемым ею рациональнее проводить сделку договором купли-продажи. Иначе размер налога будет попросту больше (Налоговый кодекс, ст.217.1, п.5):

  • при не указании в договоре дарения стоимости даримой квартиры рыночной стоимостью признается ее кадастровая оценка;
  • при указании стоимости даримой квартиры налогообложение сделки дарения происходит путем сравнения договорной цены с оценкой кадастра, помноженной на 0,7 (корректирующих коэффициент).

Отметим, что Налоговый кодекс устанавливает также минимальные сроки владения подаренной недвижимость до ее последующей продажи (ст.217.1, п.3). При продаже дареной квартиры спустя менее, чем три года владения, одаряемый обязан выплатить НДФЛ вне зависимости от степени родства дарителю (Налоговый кодекс, ст.217.1, п.2).

Отмена сделки дарения жилья

Даритель вправе отменить договор дарения в следующих случаях (Гражданский кодекс, гл.32, ст.578):

  • если одаряемый покушается на жизнь либо здоровье дарителя или кого-либо из его семьи;
  • при недостойном обращении одаряемого с объектом дарения (в рассматриваемом случае – квартирой), возникновении угрозы ее уничтожения (утраты).

Пунктов в статье ГК об отмене дарения больше, однако применение остальных пунктов помимо вышеперечисленных при дарении квартиры невозможно из-за перехода прав собственности. По двум названным пунктам отмена дарения производится судебным разбирательством.

По факту судебного решения об отмене сделки дарения одаряемый обязан вернуть квартиру в собственность дарителю, если одаряемый на момент решения суда ею владеет. Если квартира продана третьему лицу – одаряемый обязан выплатить дарителю ее действительную стоимость.

Отметим, что третье лицо – покупатель данной квартиры – при отмене сделки дарения никаких последствий не несет, поскольку не является участником взаимоотношений между дарителем-одаряемым и сделка купли-продажи совершена им законно.

Оспаривание сделки
дарения возможно на основаниях, изложенных в Гражданском кодексе (ст.166). Начать
оспаривание договора дарения вправе как участники сделки, так и третьи лица
(обычно это родственники). Впрочем оспорить дарение квартиры непросто,
поскольку сложно собрать достаточную доказательную базу.

Оцените статью
Юриспруденция
Adblock detector