Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-68 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 500-27-29 (доб. 565, бесплатно)

Доля в праве как служебное жилое помещение

Законодательство о порядке пользования долевой собственностью на жилое помещение

Роль основного регулятивного документа в установлении правил использования общего имущества, находящегося в долевой собственности, отведена Гражданскому кодексу РФ.

В отдельных случаях роль нормативного документа может отводиться также Семейному и Жилищному кодексу РФ.

Ст. 244 ГК РФ определяет, какая общая собственность является долевой (любое имущество, которое принадлежит двум и более лицам). Ст. 245 – 250 регламентируют осуществление права владения, пользования и распоряжения собственностью, оплату налогов и сборов, устанавливают преимущественное право выкупа отчуждаемой доли постороннему лицу и другие моменты, связанные с владением и пользованием общей долевой собственностью.

Ст. 252 кодекса регулирует порядок раздела долевого имущества и выдел из него доли.

Ст. 70 ЖК РФ и нормы СК РФ определяют порядок регистрации несовершеннолетних детей по месту жительства родителей независимо от формы собственности на занимаемую жилплощадь.

Как действовать в случае нарушения порядка пользования жилым помещением

Долями в жилом помещении, как правило, владеют близкие родственники либо бывшие супруги, которые вынуждены проживать после развода на общей территории.

Необходимость определить порядок пользования квартирой, находящейся в долевой собственности, возникает при разделе имущества супругов или наследовании жилья несколькими наследниками.

Правила должны установить сами владельцы жилья. С этой целью они заключают письменное соглашение (в идеале – заверенное нотариально), в котором формулируют правила, регламентирующие их совместное проживание на жилой территории.

В случае, если это не представляется возможным, решение подобных споров относится к компетенции судебной инстанции.

В соответствии со ст. 247 ГК РФ в этом случае он имеет право требовать компенсации от других совладельцев, а не достигнув согласия по этому вопросу, обратиться в суд с исковым заявлением.

Если сособственники заключили соглашение об определении порядка пользования недвижимым имуществом (квартирой или домом) или правила были установлены по решению суда, проблемы в пользовании долевой собственностью все равно могут возникнуть.

Любой из владельцев может подать исковое заявление о нечинении препятствий в пользовании жилым помещением и о вселение в квартиру или дом, если:

  • достигнутые договоренности нарушаются;
  • не соблюдается договор совместной деятельности и эксплуатации недвижимости;
  • не выполняется судебное предписание;
  • доступ в дом или квартиру ограничен или прекращен.

Общая собственность: понятие и виды

Право общей собственности возникает, когда имущество принадлежит двум и более людям и его невозможно разделить без изменения назначения. Типичный пример — это квартира. Вид собственности на неё устанавливается при регистрации, что отражается в документах. Собственниками могут быть как взрослые, так и несовершеннолетние. Общая собственность бывает в двух вариантах — совместная и долевая.

Совместная собственность — когда конкретная доля в праве не определена. Все владельцы квартиры имеют равные права и принимают решения сообща. Такая ситуация возможна, например, когда недвижимость покупают супруги. По умолчанию всё приобретённое в браке считается совместной собственностью. Изменить такое положение вещей можно брачным договором.

Долевая — вид собственности, когда право на недвижимость имеет количественное или территориальное выражение. Доли у собственников могут быть равными или неравными. Например, квартира принадлежит пяти людям в равных долях — каждому по 1/5. Бывают и такие варианты — у одного супруга 2/3, у второго — 1/3.

Предлагаем ознакомиться  Служебное расследование в отношении работника

Совместную собственность можно переоформить в долевую по соглашению собственников или через суд.

Статья 247 ГК РФ определяет, что владение и пользование имуществом в долевой собственности происходит по соглашению сторон. А когда его невозможно достичь, вопрос решается в суде. Если нет никаких конфликтов, то и отдельных документов составлять не надо — это не обязанность. А спорные вопросы можно урегулировать юридически.

Вот ситуации, в которых имеет смысл заключить соглашение или обратиться в суд:

  • необходимо закрепить своё право пользоваться конкретной комнатой;
  • планируется масштабный ремонт, надо зафиксировать согласие и вклад всех собственников;
  • один из собственников не платит за коммунальные услуги;
  • чинятся препятствия для проживания в квартире;
  • пользование общим имуществом вызывает разногласия.

Среди моих знакомых есть несколько человек, кому сложно или невыносимо жить с совладельцами квартиры. И никто из них не собирается решать конфликт юридическим путём. Одна из причин, но не самая существенная, — нехватка знаний о том, как обратиться в суд или составить соглашение. В основном такое отношение вызвано неверием в результат.

Ведь часто споры связаны с особенностями характера и поведения соседей по квартире. А их постановлениями не изменить.Мои соседи жили с сыном-алкоголиком. И они сталкивались со всеми сопутствующими проблемами: незваными гостями-собутыльниками, скандалами и воровством. Полицейские были в квартире частыми гостями.

Порядок пользования не меняет соотношения долей. Он определяет только то, как будут вести себя собственники.

Обращение в суд с требованием определить правила пользования жильем, находящимся в долевой собственности, не всегда заканчивается выделением доли участника в натуре. Суд вправе отказать истцу, если подобные действия неосуществимы без нанесения несоразмерного ущерба имуществу.

Однако невозможность выдела доли в имуществе или его раздела в натуре не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если он не установлен договором собственников.

В подобных спорах суд принимает во внимание:

  • сложившиеся правила использования жилого помещения, которые могут не вполне соответствовать законным долям в праве на общую собственность;
  • реальную возможность совместного пользования;
  • степень нуждаемости в этом имуществе каждого из собственников.
    Общие правила определения порядка пользования жилым помещением

Если выдел доли возможен, то истцу передается в собственность изолированная территория в жилом помещении, которая соответствует его доле в имуществе. Право на остальную часть в общем имуществе он теряет.

При определении порядка каждый из собственников получает в пользование конкретную часть жилого помещения соразмерно доле с сохранением права общей собственности.

Проще разделить в натуре частный дом, гораздо сложнее выделить долю в квартире, приватизированную на нескольких собственников.

В случае, если произвести реальный раздел земельного надела невозможно, а совладельцы не смогли договорится между собой, суды, устанавливая порядок пользования земельным участком, находящимся в общей собственности, принимают во внимание прежде всего его статус.

Если земля находится в собственности двух и более лиц, применяется норма установления правил его использования по соотношению долей.

Суд также может установить порядок, принимая во внимание совместное пользование земельным участком собственниками дома на практике – так называемый «сложившийся порядок пользования». Эта норма регламентирована ст. 35 Земельного кодекса РФ.

Понятие «сложившийся порядок пользования» подразумевает добровольное соглашение сторон на осуществление подобных действий, заключенное в устной или в письменной форме.

Судебная практика в делах по установлению правил использования жилой недвижимости, находящейся в долевой собственности, исходит из сложившегося порядка пользования имуществом. Он может не соответствовать точно долям в праве общей собственности.

Предлагаем ознакомиться  Подсудность трудовых споров мировым судьям

Суд, как правило, учитывает нуждаемость каждого из сособственников в имуществе и действительную возможность совместного пользования им.

В некоторых случаях суды отказывают в удовлетворении исковых требований по наиболее распространенным причинам:

  • невозможность использовать жилье совместно с другими участниками собственности;
  • несоответствие требования площади помещений размеру доли собственника;
  • отсутствие нуждаемости истца в жилом помещении.

Как установить порядок пользования муниципальной квартирой

Законодательство РФ не содержит норм определения порядка пользования муниципальной квартирой нанимателями и не устанавливает, что такое порядок пользования социальным жильем. Суд может устанавливать такой порядок суд лишь на имущество, находящееся в личной собственности граждан.

Требование передачи в пользование помещений в муниципальной квартире по существу предполагает изменение условий договора социального найма.

Ч. 2 ст. 69 ЖК РФ устанавливает принцип равенства обязанностей и прав нанимателя жилья и членов его семьи (бывших и настоящих). Из этого вытекает наличие у каждого сонанимателя равных прав по пользованию всем жилым помещением без исключений.

С учетом этих требований определить фактические условия и порядок пользования муниципальным жильем на законных основаниях невозможно, поскольку это приведет к изменению условий договора социального найма посредством заключения отдельных договоров на части единого жилого помещения.

Общие правила определения порядка пользования жилым помещением

Правила пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности, например, квартирой, устанавливаются на основании положений ст. 245 ГК РФ. Части квартиры для любого гражданина распределяются по договору сторон, или по решению суда.

Так же происходит определение права пользования квартирой при долевой собственности. Жилье делится поровну, если отсутствуют законные причины на четкий выдел долей.

Доля в праве как служебное жилое помещение

При выделении доли на жилую недвижимость участнику долевой собственности, осуществляемую в судебном порядке, принимаются во внимание следующие нюансы:

  • вклад собственника в благоустройство жилища;
  • произведено ли выделение доли одному из владельцев в полной мере. В противном случае он получает право на получение компенсации за ту часть площади, на которую уменьшили его долю;
  • если выделение доли в общей собственности одному из владельцев не реализовано, остальные участники должны выплатить ему денежное возмещение, равнозначное утраченному имуществу.

При установлении порядка пользования жилым помещением в решении суда указывается, какая из комнат кому из собственников определяется в пользование.

Общее имущество – ванную комнату, кухню, коридор, туалет и вспомогательные помещения – суд оставляет в совместном пользовании.

Самый простой и действенный способ установить порядок использования квартиры, находящейся в долевой собственности, –  соглашение о совместном пользовании жильем.

Законодательные нормы РФ не требуют письменной формы договора между участниками долевой собственности. Однако чтобы никто не попытался ущемить чужие права, соглашение стоит заключить в письменном виде и заверить нотариально.

В этом документе должен быть прописан:

  • предмет договора;
  • правила пользования жилым помещением и оплаты жилищно-коммунальных услуг;
  • обязанности сторон;
  • ответственность за невыполнение достигнутых договоренностей;
  • порядок разрешения споров.

Договор скрепляется подписями участников. К нему следует приложить копии значимых документов и акт приема в пользование комнат в квартире.

Если соглашение с сособственниками не достигнуто, установить порядок использования жилой недвижимости можно путем обращения с иском в суд (п. 1 ст. 247 ГК РФ; п. 1 ч. 1 ст. 22 ГПК РФ).

Кроме искового требования в судебную инстанцию нужно подать пакет необходимых для разрешения дела документов.

Предлагаем ознакомиться  Многоквартирный дом - это... Что такое Многоквартирный дом?

О выделении доли в жилом помещении

Доля в праве как служебное жилое помещение

При рассмотрении вопроса об установлении параметров доли собственности, если оно происходит в судебном порядке, принимаются во внимание такие факторы как:

  • возраст;
  • наличие или отсутствие детей;
  • профессиональная деятельность;
  • инвалидность и прочее.

Выделение доли собственника в квартире сопряжено с большими сложностями, особенно если площадь жилого помещения невелика,  а претендентов на нее много. Выделить долю каждого в натуре в этом случае трудно. Гораздо проще осуществить выделение доли собственника в приватном домовладении.

Права и обязанности долевых собственников квартиры

Право собственности даёт возможность пользоваться и распоряжаться своим имуществом. Все собственники могут использовать квартиру соразмерно своей доле — жить там, приводить гостей, хранить свои вещи. Чем больше доля, тем большую территорию можно занять. А само право пользования не зависит от размера доли и основания, на котором она получена.

Ограничения в пользовании возможны тогда, когда одному из собственников разместиться в квартире негде. Но право на денежный эквивалент своей доли он всё равно имеет. И может требовать, чтобы остальные выплатили ему компенсацию (ст. 247 ГК РФ). Если доля незначительна, суд может назначить выплату компенсации принудительно. Что такое незначительная доля, определяется исходя из конкретики. Например, человек владеет 1/5 доли в однокомнатной квартире, где уже живёт семья.

Собственник имеет право вселить и прописать к себе членов семьи — родителей, детей, супругов, — но только с согласия остальных. Исключение здесь — дети до 14 лет, они по закону должны быть зарегистрированы вместе с матерью. Ничьё согласие на их прописку не нужно. Ещё один вариант, когда оно не понадобится, — если выделена доля в натуре.

Обязанности собственников заключаются в поддержании состояния квартиры и платежах. Каждый из них должен принимать финансовое участие — оплачивать имущественный налог, коммунальные платежи, ремонт и содержание (ст. 249 ГК РФ). Что касается налога, каждому приходит индивидуальное уведомление. Об остальном договариваются.

Ремонт, включая все существенные изменения и финансовые траты, должен проводиться с согласия всех собственников. Нельзя поставить душевую кабину, не спросить разрешения других жильцов и требовать с них денег за это. Верховный Суд внёс поправки в это правило: согласие не нужно, если квартиру покупают в новом доме без отделки. Её можно привести в жилой вид единолично и требовать компенсации от других собственников.

Рабочий шлифует стены

Крупный ремонт в общей квартире можно делать только по согласованию со всеми собственниками

Собственник может свободно распоряжаться своей долей — пользоваться, продавать, менять, дарить, завещать, отдавать в залог (п. 2 ст. 246 ГК РФ). При том условии, что это не нарушает права других людей. А в случае с общей квартирой такие ограничения есть.

Особенности пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности

Если один из собственников продаёт или меняет свою долю, остальные имеют преимущественное право на неё (ст. 250 ГК РФ). Это значит, что если они будут готовы купить комнату, человек не вправе продать её посторонним. Технически всё оформляется так: продавец назначает цену, извещает совладельцев в письменной форме и ждёт ответа от них в течение 30 дней.

Это правило можно обойти в рамках закона, но любой вариант сопряжён с риском. Например, долю передают по договору дарения, а деньги получают наличными. Здесь возникает сразу две опасности. Если оплата не получена, взыскать её по закону невозможно. А ещё такую сделку могут признать недействительной (притворной) даже без суда — стоит только новому собственнику проговориться о настоящих условиях. Тогда все права возвращаются в исходное состояние.

Завещание

Свою долю в квартире можно оставить по завещанию любому человеку, отдельно или в составе весего имущества

Оцените статью
Юриспруденция
Adblock detector